近年来,随着城市化进程的不断推进,城市人口急剧增加,城市可利用土地减少,城市居住密度问题也逐渐凸现出来,成为人们关注的焦点,因此政府部门不断出台政策强调土地集约利用。另一方面,随着人们的生活水平的提高,对于居住环境舒适度的要求不断提高,过高的居住密度所带来的环境问题以及基础设施的压力对居民居住水平造成直接影响。因此,如何在集约土地利用的社会需求和购房者自身高质量居住需求之间找到平衡,制定合理的居住密度指标,找到最优化的居住密度范围是一个值得深入探讨和分析的问题。在这样的社会背景下,本文试图找出基于住宅价格的居住密度的最优化值。文章在特征价格模型的基础上进行改造,构建了包含容积率和小区规模的居住密度指标在内的居住密度优化模型,然后通过实证研究揭示了容积率在住宅市场的隐含价格以及最优化的小区规模范围。本文创新性地从住宅价格的视角研究居住密度的最优化,并运用相关的数据采集软件和统计软件为工具,定量研究居住密度问题。笔者首先通过阅读国内外相关文献,广泛了解最新的居住密度与住宅价格关系以及居住密度优化研究的现状。然后通过相关理论分析,对居住密度的概念、特点和约束条件进行界定和分析,提出居住密度优化机理。接着在国内外的研究和我国住宅市场具体状况的基础上,对住宅特征变量进行选择。随后在特征价格模型的基础上建立了基于住宅价格的居住密度优化模型,通过数理分析验证优化模型的合理性。最后,通过对上海市数据采集以及实证分析,根据模型结果分析,求出了小区规模的最优化值和容积率隐含价格,同时分析了如何求出最优化容积率。从整个市场来看,最优化的小区规模为1543套,最优化的土地面积为144579m2,最优化土地面积的范围落在134366m2至150576m2之间。容积率每增加1,住宅单价降低11.6%。在不同细分市场的对比分析,讨论了居住密度的不同市场表现差异,为政府和开发商提供决策依据。