本文首先在理论上,介绍和分析了影响住宅容积率取值变化的诸多因素,进而将这些因素按其性质分类归纳,分析其相互关系。结合天津市的具体情况进行分析:首先,通过天津市总体规划,分析中心城区内新建住宅容积率发展趋势;然后分别从环线和行政区域两个角度统计在各区域内新建住宅的平均容积率、平均占地面积等参数。接下来分析统计中心城区特色区域:中央商务区、中心商业区、公共交通(轨道交通沿线)、海河沿岸区域、和教育设施周边区域内及周边的新建住宅区的容积率的特征,并通过分析部分住区实例,探讨容积率数值与城市空间景观的关系。通过介绍我国某些大城市以及世界性大都市如香港、东京等对中心城区住宅容积率的规定,和国内外政府相关部门对容积率采取弹性调整的方法,希望可以作为天津市相关规定的参照。尝试建立容积率估算框架,在此框架内对我市中心城区住宅容积率限定取值进行估算。