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随着我国经济的快速发展,城市面积不断扩大,城市化程度越来越高,但老城区的社区在我国很多城市仍占有较大的比例。长期以来,人们往往很关注新建小区的物业管理,却忽视了老城区的物业管理问题。2008年,我国很多南方城市遭受了百年一遇的雪灾,老城区社区的很多问题特别是物业管理短缺的问题被暴露出来。
本文正是基于这样的背景,通过实地调研、问卷调查、个人专访、数据统计等方式分析了武汉市物业服务短缺的现状,即:老城区社区公共设施短缺;老城区社区居住条件落后;环境卫生条件较差。在此基础上,笔者对产生物业服务短缺的现状进行了深入的剖析,以及阐明了相关影响因素,即:体制性根源;房屋结构和产权的多元化;社区基础设施改造资金短缺;社区禀赋普遍较差,市政基础设施短缺;人口结构复杂,弱势群体比例较大;经济状况差,收入水平低:物业管理市场发育不健全;业主委员会协调监督难;业主的传统消费观念和意识陈旧。
为了更好地满足城市居民的物业服务需求,建设和谐城市以及和谐社区,同时为了给全国物业管理体制改革提供参考借鉴,本文对老城区实施物业服务专业化展开了系统的思考。通过构建掌舵型政府与公共服务社会化模型以及供给--生产链关系模型,讨论了老城区物业管理专业化的提供模式,进而分析了老城区物业管理专业化的需求问题,提出老城区社区物业管理的改革思路,即:政府掌舵,实现公共服务的市场化;社区居委会、业主委员会、物业公司的角色重构;多管齐下,增强老城区物业服务的有效需求;老城区应安排多种制度走向专业化。