中国目前正在经历着迅速的城市化进程，如果说在上世纪80年代是深圳等经济特区带动了全国的经济发展，90年代初上海沿海开放城市带动了全国的发展；那么，到了现在，中国的经济发展已经从一些点、一些片发展到整个面。镇江位于中国经济最活跃的区域之一中长江三角洲的中心地带，但城市规模和经济发展水平都还不够发达，她正是中国经济发展面上的一个有代表性的点。城市土地所有权属城市政府所有，土地一级市场由城市政府主导和垄断，土地出让金是城市政府税收以外的重要资金来源。镇江有志于快速推进城市化进程，追赶那些经济较为发达的城市，在城市建设上实现跨越式发展，但财政收入有限，特别是可直接投资城市建设的财力有限，因此，土地出让金收益是城市建设资金的重要来源。土地属不可再生资源，属于一种特殊的商品，如何提高城市土地这一特殊商品的生产、营销效率和水平，使其成为可持续发展、可持续利用的资源，必须对城市土地进行良好的运作。 国外的土地运作在理论和实践上有着丰富的经验，国内的上海、杭州、南通等城市在土地运作方面先行一步，从城市土地运作中获得了城市发展的第一桶金，积累了一些有价值的经验。镇江城市土地运作开展多年来，参照但不局限于先进城市的土地运作模式，开创了一套独具特色的城市土地运作之路。其显著的特点包括：土地收储中心与投资建设公司等城市土地运作多主体并存；有的投资建设主体同时具备城市土地运作和城市建设双重职能；有的城市投资建设主体发展成为城市片区建设的主体。镇江的城市土地运作在城市规划、收购储备、前期开发、土地招商、融资投资、土地上市等诸环节运作积极，取得了一些成功的经验，也为镇江的城市建设快速发展做出了重要贡献，但运作中在存在着诸多困难，受到一些潜在风险的威胁，如受宏观政策制约的风险、资金链运转的风险等。 为了克服困难、规避风险，镇江在城市土地运作方面必须在各个具体环节上进一步优化，找出问题，提出解决对策，同时应建立健全一整套完善的运作体系，包括：构建完善的制度体系、构建科学的目标体系、激活竞争的市场体系、理顺收益分配体系、完善绩效评价体系、强化风险控制体系、构建创新激励体系；此外，文章还针对国内宏观调控形势和国际金融危机的重大经济环境因素，分析了它们对镇江城市土地运作的影响并提出了应对策略，以使镇江城市土地运作能健康、有序、科学、高效、长效、可持续地运作发展，为镇江城市建设和发展做出更大贡献。