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中国目前正在经历着迅速的城市化进程,如果说在上世纪80年代是深圳等经济特区带动了全国的经济发展,90年代初上海沿海开放城市带动了全国的发展;那么,到了现在,中国的经济发展已经从一些点、一些片发展到整个面。镇江位于中国经济最活跃的区域之一中长江三角洲的中心地带,但城市规模和经济发展水平都还不够发达,她正是中国经济发展面上的一个有代表性的点。城市土地所有权属城市政府所有,土地一级市场由城市政府主导和垄断,土地出让金是城市政府税收以外的重要资金来源。镇江有志于快速推进城市化进程,追赶那些经济较为发达的城市,在城市建设上实现跨越式发展,但财政收入有限,特别是可直接投资城市建设的财力有限,因此,土地出让金收益是城市建设资金的重要来源。土地属不可再生资源,属于一种特殊的商品,如何提高城市土地这一特殊商品的生产、营销效率和水平,使其成为可持续发展、可持续利用的资源,必须对城市土地进行良好的运作。
国外的土地运作在理论和实践上有着丰富的经验,国内的上海、杭州、南通等城市在土地运作方面先行一步,从城市土地运作中获得了城市发展的第一桶金,积累了一些有价值的经验。镇江城市土地运作开展多年来,参照但不局限于先进城市的土地运作模式,开创了一套独具特色的城市土地运作之路。其显著的特点包括:土地收储中心与投资建设公司等城市土地运作多主体并存;有的投资建设主体同时具备城市土地运作和城市建设双重职能;有的城市投资建设主体发展成为城市片区建设的主体。镇江的城市土地运作在城市规划、收购储备、前期开发、土地招商、融资投资、土地上市等诸环节运作积极,取得了一些成功的经验,也为镇江的城市建设快速发展做出了重要贡献,但运作中在存在着诸多困难,受到一些潜在风险的威胁,如受宏观政策制约的风险、资金链运转的风险等。
为了克服困难、规避风险,镇江在城市土地运作方面必须在各个具体环节上进一步优化,找出问题,提出解决对策,同时应建立健全一整套完善的运作体系,包括:构建完善的制度体系、构建科学的目标体系、激活竞争的市场体系、理顺收益分配体系、完善绩效评价体系、强化风险控制体系、构建创新激励体系;此外,文章还针对国内宏观调控形势和国际金融危机的重大经济环境因素,分析了它们对镇江城市土地运作的影响并提出了应对策略,以使镇江城市土地运作能健康、有序、科学、高效、长效、可持续地运作发展,为镇江城市建设和发展做出更大贡献。