当前我国人口老龄化面临的突出问题是未富先老,由于国家从八十年代开始实施计划生育政策导致传统家庭中由下一代子女赡养父母的模式面临极大压力。老年人必须依靠自己的力量为养老做准备,以房养老模式逐渐随着我国人口结构变化和经济发展应运而生。本文阐述了“以房养老”的概念和售房养老、租房养老、住房反向抵押贷款三种养老方式。并采用了文献研究法、实地研究法、理论分析及分类比较法,将上海市实施以房养老作为研究对象,通过社会保障制度、资源配置优化理论和家庭财务代际传递理论介绍了“以房养老”的理论体系。在理论分析的基础上,重点研究了上海市以房养老的实施现状、以房养老的具体办法,并对上海市实施以房养老的必要性、实施以房养老的条件进行可行性分析。于此同时,对当前上海市以房养老实施中存在的问题及原因,分别从金融政策、房地产价值、老人长寿以及道德四个方面进行分析。并结合美国、新加坡、日本、加拿大等国外发达国家以房养老的先进做法和经验,从政府政策层面、社会企业层面、媒体宣传层面和家庭沟通四个层面为推进上海市乃至全国其他城市实施以房养老提供可行方案。从当前上海市常住居民的人口构成上来看,60岁以上老年人口数量呈现急速上升的趋势,这给当前上海市政府的养老保障带来了严峻的挑战。因此,无论是从当前的家庭构成、社会的经济发展还是老年人自身的角度来看,在上海市推行以房养老是完全有必要的。以房养老作为一种全新的养老模式,不仅能进一步增加老年人的收入,激活他们的消费需求,提高消费能力,全面推动社会发展。还可以有效地缓解当前房地产行业的不景气,促进房地产行业健康、持续、稳定地发展,对有效解决养老问题亦具有非常重要的实践价值和意义。