房地产调控之前,首先就要深入了解房地产发展的现状,明白市场运行机制,把握市场的本质,认清市场存在的根本问题,统筹全局,综合考虑,标本兼治地提出相关政策,而不能停留在表面,针对某一问题就事论事地出台对策。本文借助房地产市场的相关理论和西方经济学中的非均衡理论,利用SAS9.1计量软件,通过对武汉市房地产市场数据的主成分回归分析,定量分析出房地产市场中存在的供需总量非均衡和结构非均衡性的问题,在此基础上,再次利用SAS9.1计量软件,逐步回归分析出市场非均衡和房地产价格之间的关系,以期全面客观定量的反映出房地产市场中存在的本质问题。第一章主要介绍了本文研究的理论基础,包括两部分内容：房地产市场的相关理论和西方经济学中的非均衡理论。房地产市场理论简要说明了房地产市场的涵义、特征,房地产市场需求和供给的含义、特征,房地产市场需求和供给的影响因素。通过同西方经济学中均衡理论的对比,主要介绍了非均衡理论的涵义,样本分割未知的非均衡模型、样本分割已知的非均衡模型和市场聚合条件下的非均衡模型,并对模型参数的估计进行了简要说明。第二章回顾了武汉房地产市场从无到有、并且不断壮大的发展历程。从房地产开发投资和规模、土地交易量、房地产成交量、房地产价格、房地产新增贷款额度、保障性住房建设等角度来论述武汉市房地产市场的供需现状。从新开工面积同比下降较大、新开工面积同比下降较大,开发企业市场信心仍显不足、商品住房价格仍面临上涨的压力、住房供应和消费结构不够合理、房地产供应和消费结构不够合理、可售房源消化压力仍然存在等方面来说明武汉市房地产市场非均衡性表现。第三章主要是实证分析,是本文的重点。构建房地产市场有效需求方程、有效供给方程和市场交易量方程,借助武汉市2002—2008年的数据,利用SAS9.1计量软件,通过主成分回归分析出以上方程的参数。在利用回归出的方程组和数据,计算出房地产市场有效需求量、有效供给量和市场交易量的估计值,通过非均衡度的计算公式,定量计算出武汉市房地产2002—2008年的非均衡的程度,以非均衡度来分析房地产市场总量非均衡性问题。通过房地产投资结构、房地产产品供需结构来分析房地产房地产市场结构非非均衡性问题。通过住宅投资结构、住宅产品供需结构、住宅地区结构来分析住宅市场结构非均衡性问题。第四章主要是在第三章分析房地产市场非均衡性问题的基础上,再次利用SAS9.1计量软件分析住宅价格与住宅市场非均衡性直接的关系,即通过逐步回归分析出住宅平均售价与普通住宅销售面积所占的比例、经济适用房销售面积比例、人均GDP、高档公寓和别墅销售面积的比例之间的对应关系,以证明市场非均衡是导致住宅价格上涨的原因之一。政策建议是在前面分析房地产市场的现状和认清房地产市场存在的问题后,利用数量来调节房地产市场的总量和结构,从而实现房地产市场的均衡发展。