近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平不断提高，医疗卫生事业不断发展，人口预期寿命延长，早在2001年我国就已进入老年型社会，且人口老龄化的程度不断加深，使得我国的养老负担变得越来越沉重。面对这样一个重大的现实问题，无论是国家还是个人，谁也无法回避。但就我国现有的养老保险制度所能提供的待遇水平而言，远不能完全满足国民对养老的需求。目前我国养老金缺口达2.5万亿元①，且中国养老保险制度仍然存在许多问题，如：养老保险存在制度割据，制约了人员流动；养老保险覆盖面比较窄，而且分布极不均衡；企业年金尚未普遍开展，多层次养老模式还没有真正建立起来；养老保险的管理工作滞后于社会发展的需要等等。而且随着社会经济的发展，家庭结构的小规模趋势、独生子女政策、年轻人独立的意识等因素已经使家庭养老方式举步维艰，受到前所未有的挑战，养老问题让每个家庭面临着新的压力和难题。　　 我们在养老保障模式上应该积极实施观念创新和制度创新，努力开拓养老新思路。“以房养老”在国外一些国家发展得较早，为解决退休老年人的养老问题、提高他们的晚年生活质量等方面发挥了积极的作用。目前，美国、英国、法国、加拿大、新加坡、俄罗斯等国家都已经实行了“以房养老”的模式，运用最多的就是住房反向抵押贷款模式。这些国家结合本国的实际，推出了各具特色的住房反向抵押贷款产品。住房反向抵押贷款最早源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国。美国市场上主要有三种类型的住房反向抵押贷款产品：房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款和现金账户计划。“以房养老”模式在国外已被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老模式。面对我国现在养老方面的重大压力，可以根据我国实际情况，借鉴国外“以房养老”的经验，缓解养老压力。　　 “以房养老”这种模式涉及到的理论很多，主要有社会保障理论、生命周期假说、家庭代际财富传递理论、资源优化配置理论、产权理论、期权理论、资产流动理论、外部性理论、保险精算理论等等。在这些相关理论的支撑下，再结合现实情况，建立具有较强的可行性和现实意义的“以房养老”模式。　　 “以房养老”不仅能减轻个人和家庭的养老负担，对国家也具有十分重大的现实意义。从我国的现实情况看，经济高速发展，各项法律法规不断完善，人们的物质和精神生活更加丰富，社会管理和服务水平也不断提高，都为“以房养老”的实施提供了可能性。利用2002年“北京老龄产业发展现状、问题与对策研究”项目中的分析数据，我对“以房养老”的可行性做了简单分析，得出的结论是：一方面老年人拥有价值巨大的固定资产；另一方面老年人的养老状况令人堪忧。如果将住房这一不动产通过适当的方式转化为稳定的现金流，为老年人提供稳定的收入或养老保障，就能在不增加社会负担和老年人负担的前提下实现迅速提高老年人收入、改善其养老状况的目标。因此，对于拥有自有产权住房的老人，“以房养老”模式是增加晚年经济收入的有效途径之一。　　 “以房养老”的理念在日常生活中已有一些体现。目前一些老人已经运用了适合自己的方式，用房产增加经济来源。包括住房换租、住房出租或出售后去养老院集中养老、房屋置换等，这些“以房养老”的模式虽简单易行，老人也很容易把房产转变成为养老的现金。但是，以上的模式都要以放弃对自己房产的居住权为前提条件，并受到二手房买卖和租赁市场上供求关系的直接影响，且没有规范的制度保障老年人养老现金流的稳定性。如果实施住房反向抵押贷款的模式就可在制度上克服这些弊端。该模式的运行流程包括咨询、申请、审查、评估、签订合同、履行合同和处置房产，适用的对象是：其一，拥有地处城市或城郊、价值适中的房屋自有产权；其二，与子女分开居住；其三，经济状况适中；其四，思想观念新颖且能得到子女的理解和支持。住房反向抵押贷款的推出需要投入巨额资金，且回收期较长，必须由特定的大型机构如大型国有商业银行、保险公司、房地产公司等来开展运作该业务。在这一过程中还需要相关政府部门的参与和支持，如金融管理部门、社会保障部门等。因为住房反向抵押贷款不仅是一个金融产品，而且具有明显正的外部经济性。需要政府部门制定与住房反向抵押贷款相关的政策、制度、法规，对住房反向抵押贷款的过程进行监管，为住房养老保障提供风险担保，为消费者提供住房反响抵押贷款的咨询服务。另外，社会保障部门还可以提供住房反向抵押贷款。　　 本文运用了理论分析与实践相结合的分析方法，运用生命周期理论、住房产权理论、资源优化配置理论和资产流动理论，根据统计资料分析“以房养老”在我国开展的可行性，结合我国的实际情况和国外的实施情况，展开对“以房养老”问题的研究；运用比较分析的方法，通过国外采用不同实施方式的比较，寻找可以为我所用的思路和方式，并设计了适合我国现阶段经济发展水平和老年人生活状况的“以房养老”模式。