房地产业已成为中国国民经济中的支柱产业，房地产市场尤其是住宅市场的良性持续发展，对社会具有重要意义。上海作为中国改革开放的领头羊，中国经济的增长点，其房地产市场自改革开放以来取得了可喜的成绩，房地产体系日趋完善，房地产市场蓬勃发展。但是上海房地产市场的发展仍存在很多限制因素，比如供需结构失衡、商品房空置率上升，特别是近期国家宏观调控后市场价格与结构并未得到控制等。 作者试图研究上海房地产市场政策变迁与持续发展，并以上海住宅市场为主。文章以制度变迁、经济周期等理论为背景，全面分析了上海房地产市场的历程、发展趋势，并对其政策变迁进行实证研究，得出如下创新点： 1．构建与完善了上海住宅市场政策体系框架、明确了其目标与重点，为房地产市场长期发展赢得主动； 2．完善发展了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融体系，以利于上海缓解供需矛盾，防范房地产泡沫； 3．构建了上海市住房保障体系，完善了中低价房的建设、销售政策，以利于社会和谐发展； 4．提出了完善上海住宅与房地产市场规划管理的对策，对住宅市场的供应结构及建设管理有重要意义。 本文主要研究结构如下： 第一章导论，包括问题的提出、理论发展、研究动向、研究视角、目标与方法、相关定义和本文的结构。导论的主要目的是介绍本文所研究问题的意义、结构以及文章的创新点。 第二章相关理论文献综述(理论部分)。作者通过诺斯的制度变迁等理论，来分析中国经济制度变迁对房地产市场的指导和深刻影响。同时也考察了房地产市场发展与经济发展、房地产市场发展与城市规划管理之间的联动关系。 第三章房地产市场的政策体系架构(政策构架部分)。把抽象的制度变迁理论具化为房地产政策框架，体现了制度变迁理论的指导性。 第四章上海房地产市场的发展历程、第五章上海房地产市场政策变迁实证研究、第六章国内外经验分析，这三章内容为实证部分。通过详细的实证分析，以及相似城市的对比研究为从政策变迁的角度，科学地制定出上海房地产尤其是住宅市场发展的政策，并为其持续发展奠定了深厚的实践基础。 第七章上海房地产市场持续发展的对策与思考(对策部分)。作者构建了上海房地产市场与住宅市场发展的政策体系，并进一步提出了上海住宅市场的需求体系、土地储备政策体系、财政金融政策和住房保障体系的具体对策和建议。本文针对上海房地产发展的普遍性、区域性和特殊性，构建了住宅市场发展的政策框架，对地方政府在制定政策及房地产开发方面具有极强的针对性和指导性。同时也将给国内、国际上其他类似城市一些借鉴。