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我国房地产业是在1998年停止福利分房后逐步形成和发展起来的,与发达国家相比,我国房地产市场起步较晚,处于形成和发展时期。进入二十一世纪之后,我国房地产业发展迅猛,已成为国民经济的支柱性产业和各企业、家庭投资的重要领域之一。我们日常所谈论的房地产市场作为房地产业进行社会再生产的基本条件,实际上是以城市为单元存在和运行的。随着经济持续增长和城市化的迅速发展,城市间的分工合作越来越紧密,城市群应运而生。城市群作为城市化进程中的一种高级城市空间组织形式,是生产力发展和生产要素优化的产物,是国家综合竞争力的重要载体,在区域社会经济发展中占据着重要地位。目前在我国不论是东部、中部,还是西部,都不断涌现出一批城市群或城市圈,国内学者对城市群的研究也空前活跃,在进一步梳理城市群理论体系的同时也进行了相应的实证研究,而以城市群为单位分析城市群内影响房地产市场运行的社会经济状况,预测城市群房地产市场发展趋势,具有重要的现实意义。
十一五规划纲要明确指出:“具备城市群发展条件的区域,要加强统筹规划,以特大城市和大城市为龙头,发挥中心城市作用,形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群。”随着我国区域发展版图的演变和中部崛起战略的实施,中部地区已形成武汉“8+1”城市圈、环鄱阳湖城市群、皖江城市带、中原城市群和长株潭城市群五大城市群。这些城市群因其地域、文化、经济发展水平、人口规模等方面的不同,使得发展路径各有特色。新形势下,如何促进城市群发展成为我们必须思考的问题,而与城市群发展息息相关的房地产业的发展问题也成了城市群建设和发展所必须面临和解决的问题,如何解决好房地产业在城市群建设中的发展问题业已成为众多学者所关注和研究的重点问题。房地产业的地区差异性是房地产业发展到一定阶段的产物。由于房地产产品的不可移动性,且与其所在区域的宏观经济基础、环境条件、配套设施、交通条件、市场供求状况等关系密切,因此,极易产生地区差异性。随着房地产业的迅速发展,其地区差异性也越来越明显,各地区房地产业发展不均衡。例如体现在供给方面的商品房开发投资额,体现在需求方面的住宅销售面积,以及对区域经济的贡献度等,都呈现出明显的地区差异。
对于备受关注和热议的房地产业发展问题,不仅要从经济学角度和房地产业自身发展历史进行分析,还应当从空间和区域差异的角度进行分析,这样才能全面认识和了解房地产业,从而更好地促进房地产业发展。因此,本文借鉴已有的房地产业地区差异性的研究成果,全面分析长株潭房地产市场的差异性及其形成因素,为今后长株潭及其他城市群房地产市场的健康协调发展提供理论和实践上的支撑。
本文以长株潭城市群一体化发展为背景,以长沙、株洲和湘潭的房地产市场为研究对象,主要利用文献调查、湖南省统计年鉴、湖南城市统计年鉴及网络资源等搜集相关数据,在此基础上,借鉴多学科知识进行综合分析,并在房地产相关理论的支撑下,将理论与实证相结合,运用定性和定量分析方法,分析长株潭城市群房地产市场差异化及其影响因素,为有关部门制订房地产市场发展政策提供科学依据,以促进房地产业持续、全面、协调发展。
本论文共分为六大章节,主要从理论、实证两部分进行研究。
第一部分一理论研究,本部分着重阐述有关城市群、差异化和一体化的国内外研究动态,以及房地产市场运行相关的一些基础理论,包括房地产市场运行的供求理论和经济非均衡发展理论。房地产市场运行的供求理论主要从城市土地供求和城市房屋供求两大部分进行阐释,及房地产市场在运行过程中供给与需求的均衡与非均衡的状态。经济非均衡发展理论主要介绍倒“U”型理论和增长极理论。
第二部分——实证研究,首先是在了解长沙、株洲、湘潭三市概况的基础上分析长株潭三地房地产市场发展现状及存在的问题;其次对长株潭三地房地产市场开发投资、供给、需求、就业等方面的差异进行单因素分析,着重分析长株潭房地产市场的差异化因素;最后对长株潭三市房地产市场差异化的影响因素进行量化处理,运用主成分分析方法,找出房地产市场差异的主要影响因素并进行影响因素分析。