居住是城市的主要功能之一,城市建筑量的一半是住宅。随着城市化的发展,城市人口越来越密集,在土地日益紧缺的情况下,必然要走土地集约利用的道路。适当提高和合理利用居住容积率是实现土地集约利用的可行之路。在一些土地资源短缺的国家或地区,都通过适当的提高容积率有效地缓解了人地矛盾。在市场经济条件下,居住用地的价格、开发规模和区位分布都遵循一定的市场规律。容积率作为城市控制性规划的一个指标,是土地利用强度的一个反映,对居住地价有重要的影响。容积率的增大可以减少单位建筑面积分摊的土地价格,降低土地的开发成本、提高开发收益。所以高容积率带来有高收益、高收益形成高地价。城市的多中心发展提高了城市的平均容积率,进而提高了分布在城市中心外围的居住地价,对居住用地的分布也有一定的影响。容积率影响城市居住环境。容积率的增大必然导致建筑密度、建筑高度的增大。过高的建筑密度和建筑高度对居住环境的采光、通风等产生不利的影响,同时,居住小区的绿地率也会减少。过高的容积率将导致居住小区人口密度过大,降低居住质量,增大城市基础设施的压力。所以过高的容积率不但不能提高居住地价实现土地集约利用,反而还破坏了居住环境,降低了居住地价。本文在总结国内外学者对容积率与城市居住用地价格之间的规律和作用机制的研究基础上,分析了容积率对居住地价影响的一般规律,并对容积率对住宅开发,容积率的外部性影响等方面进行了讨论,得出了一般情况下,容积率对居住地价的影响规律:(1)提高容积率即提高级差地租II,导致土地收益的增加,地价上涨。(2)容积率对地价的影响遵循土地报酬递减规律。容积率过高将导致建筑成本的急剧增加,降低土地收益。此外,过高的容积率会影响居住环境质量,增加城市基础设施的压力使居住地价下降(3)容积率是城市规划的控制性指标,它的控制意义就是形成一个优良的居住环境和合理的用地布局。容积率对居住环境和居住用地分布有一定的影响。过高的容积率将坡坏城市的居住环境。多中心的城市发展形态使城市中心周围的地段形成高容积率高地价的现象。西安是一座具有千年历史的古城,也是极具发展潜力的一座城市,优异的区位条件和良好的发展形式使这颗明珠发出璀璨的光芒。随着经济的发展,西安城市规模日益增大,兴起了城中村改造、“退二进三”等各种城市改造活动。西安市在城市改造、提高土地利用水平的过程中,如何合理的制定、利用和管理容积率,如何保护西安市的生态环境和古城风貌是本文研究的目的之一。本文以西安市建成区为例,通过采集大量的容积率与居住地价的数据,在理论分析的基础上,对二者的关系进行回归分析,并与西安市容积率与居住地价的理论关系进行比较。通过比较得知:西安市居住地价和容积率的关系并不显著,居住用地的容积率还偏低,土地利用水平不高,土地的经济剩余没有完全显现出来。在西安古建筑保护的背景下,本文讨论了西安市容积率的分区分级控制和城市的多中心发展对居住用地地价和居住用地分布的影响。最后,本文结合西安城市发展和古城保护的需要,提出了使用楼面地价体系、建设多中心城市、容积率奖励和转移政策以及进行城市地下开发建设等西安市容积率使用和管理的一些合理性建议。