改革开放以来,我国经济一跃成为世界第二大经济体,城市化步伐不断加快,在城市建设持续推进的过程中必然增加对土地的需求。土地既是维持生产生活的必备要素,其本身又是重要的财富来源,是城市发展中不可或缺的资源。但城市土地有限,经济发展和城市建设对土地的需求与土地的稀缺性成为城市化进程中不可避免的矛盾。开发商在获得土地后对其进行开发,拥有改变原来用途的权利,此时获得了市地发展权。然而土地开发具有不可逆转性,在不确定的市场条件下,开发商的逐利心理使其做出延迟开发的决策,以求获得更多的市场信息,获取更高土地价值。开发商若长期不开发会造成土地资源的闲置、浪费,而因延迟开发错过最优开发时机也会使得开发商利益受损。因此需推算出最优开发时机,并对此时的市地发展权进行价值测算。土地开发决策相当于一种等待型实物期权,需要根据市场情况变化进行动态调整,实物期权提供了不确定市场条件下测算土地价格的方法。故本文引入实物期权定价法,选择北京、武汉和南宁作为一、二、三线的代表城市,对城市土地发展权在未来一段时间内的价值进行测算,使土地在最佳开发时间内获得其最佳开发价值。通过对经济社会发展程度不同的城市进行市地发展权的价值测算,可以为城市土地最低出让价格的制订提供依据,为有关部门制定土地相关政策、规范土地开发管理流程、加强市场调控提供依据;也有利于规范土地开发商的行为,为投资者做出开发决策提供参考,以多方面优化城市土地管理,最终实现节约集约利用土地资源、合理引导土地市场交易,促进城市建设。本文首先介绍市地发展权的相关理论,将开发城市土地看作一种投资,由于其不可逆性和不确定性引入实物期权定价法,并回顾实物期权理论的发展。其次,确定典型代表城市,收集得到北京、武汉、南宁三个城市的土地出让数据和地价数据,利用期权价值的基本定价公式,求取、分析最优开发时机和代表城市市地发展权的价值。最后,基于计算结果提出相关建议。