自从实行住房货币化改革以来,我国的房价不断上涨,与之伴行的还有我国快速的城镇化进程和持续加深的人口老龄化程度。学术界关于城镇化是否推动房价上涨、老龄化对房价有何种影响的相关研究不断涌现,一时间成为了研究的热点问题。大多数学者的研究都表示,老龄化和城镇化会分别从时间和空间的维度影响我国的房价,但是影响的方向和程度尚没有形成统一的结论。本文将城镇化分为人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化,与老龄化结合起来考察其对我国住房价格的影响,使用门限回归模型验证老龄化对我国房价的渠道调节效应,既可以丰富这一方面的理论,又可以为我国的人口政策、土地政策和房价调控政策的制定提供指导依据。从生命周期理论和代际交叠模型、人口红利效应和人口负债效应、渠道调节效应和预期理论三个角度分析老龄化对房价的影响机制,分人口城镇化、产业城镇化和土地城镇化三个方面探讨城镇化与房价的关系,并结合全国和各地区的具体情况提出理论假设。为了验证假设,利用我国2005年-2019年的样本数据建立面板数据模型。线性回归模型的结果显示,人口城镇化和产业城镇化对我国房价具有显著的正向影响,而老龄化和土地城镇化对我国房价具有显著的负向影响。门限回归模型的结果则显示,老龄化还会影响人口城镇化、人均可支配收入等其他因素对房价的传导渠道,削弱人口城镇化和人均可支配收入对房价的正向影响,土地城镇化和房价预期等因素也会熨平老龄化的负向影响。同时,对东、中、西部子样本进行区域差异性研究发现,东部地区普遍存在的财富代际转移使得老龄化对房价的负向作用没有得到体现。基于研究结论,提出老龄化和城镇化背景下完善住房市场的政策建议:积极应对人口老龄化、防止土地过度扩张、遏制住房市场投机和因地制宜施策。