商铺租赁权质押作为新近出现的一种担保方式,物权法定原则给其合法性带来了疑问,在理论及实务上引起争议,其性质、法律效力、实现等问题有探讨的必要。全文主要包括四部分:第一部分,商铺租赁权质押的现状及存在问题。商铺租赁权质押主要存在于江浙两地,不同区域间模式存在差异但有共同性,即由银行、商户与市场管理者三方签订的合同,以商户承租的商铺租赁权作为清偿债务的担保。该种担保模式因并无法律明确规定,引发诸多问题。一方面存在商铺租赁权质押适法性的解释路径问题,另一方面存在实践操作中的可行性问题。第二部分,商铺租赁权质押法律性质分析。关于租赁权属性的学说分为“债权说”、“租赁权物权化说”、“用益债权说”,商铺租赁权作为债权具备可转让的财产权利属性,具备成为担保财产的条件。现行法律并无关于租赁权可作为质押客体的规定,商铺租赁权也无法纳入《中华人民共和国物权法》第223条第（七）项兜底条款规定的可以出质的其他财产权利的范畴。物权法定原则有其特有制度功能,不宜通过缓和物权法定原则将商铺租赁权质押纳入现行担保物权体系。商铺租赁权质押因不符合物权法定原则,既不是抵押也不是质押,应定性为新类型的担保。第三部分,商铺租赁权质押的法律效力。合同效力与物权效力是认定商铺租赁权质押法律效力的两个重要标准。商铺租赁权质押担保合同只要是当事人真实的意思表示,不违反法律法规强制性规定且无其他无效情形,应认定为有效。某种权利是否具备物权效力,除了要符合物权法定原则,亦取决于其是否依照法定公示方法进行公示。在实践中,因商铺租赁权质押以在市场管理者处登记为公示方法,而我国并无针对租赁权的法定登记机构,该公示方式即不符合法律规定也无法达到公示效果,故应认定商铺租赁权质押不具备物权效力。第四部分,商铺租赁权质押的实现。一方面,可参照质权的实现方式,采取协议折价、拍卖及变卖方式。另一方面,根据商铺租赁权自身特点,当事人可约定采取出租人回购、租赁权让与以及商铺转租等实现方式。