物业管理是近年来我国一个新兴产业,被称为现代城市中的朝阳产业。在更好的规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境方面,物业服务合同作为调整物业服务供需双方主要权利义务关系的文件,在整个物业活动中具有重要作用。物业管理服务需求方业主拥有物业的所有权,由此派生出对物业的管理权,它通过物业服务合同将物业管理权授予物业服务企业,并在合同中明确双方的权利义务,实现物业的保值增值。作为物业服务提供方的另一方合同主体物业服务企业,是拥有专业资质等级的企业法人。本文从物业服务合同的主体入手,分析物业管理的运行机制。本文共分为四个部分。第一部分先从物业服务合同的基本理论入手,介绍物业服务合同的相关概念、法律性质及不同合同类型下的合同主体,以便为下文分析具体问题打下基础。第二部分是本文的重点之一,笔者通过对物业服务企业类型、特征的介绍,分析现阶段我国物业服务企业建管不分的根源及独具中国特色的资质管理制度的意义。通过《合同法》、《物业管理条例》、《北京市物业服务合同》示范文本及各地立法实践,考察物业服务企业的合同权利与义务。第三部分也是本文的重点,笔者重新界定了业主的范围,通过对国外业主团体制度的介绍,分析我国业主大会、业主委员会不明确的规定。第四部分是本文升华之处,笔者提出完善我国物业服务合同主体制度。笔者在论述的过程中,采用了例证分析法、比较分析法以及下定义等方法对相关的问题进行了说明和阐述,通过本文对物业服务合同主体的介绍和讨论,以期能为完善我国物业服务合同制度尽一份微薄之力。