房地产开发领域,商品房上同时存在承包人优先受偿权、约定抵押权与购房者房屋交付请求权,需明确其顺位。《合同法》第286条规定当发包人逾期未付工程款时,承包人可与发包人协议将工程折价或申请法院拍卖工程,建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿,但并未规定承包人优先受偿权是否优先于约定抵押权与购房者债权。2002年,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定支付了全部或大部分价款的购房消费者权利>承包人优先受偿权>抵押权的顺位。但该司法解释效力位阶低,无权创设此规定,且学界质疑有二:第一,根据物权优先于债权的法理,购房者债权应于两种担保物权之后受偿。第二,承包人优先受偿权不经登记而产生,却优先于已登记的约定抵押权,损及公示制度与交易安全。本文认为,我国应确立承包人优先受偿权登记制度,规定承包人优先受偿权登记生效,且优先于在先登记的约定抵押权。并规定,房屋预售备案应先注销担保物权,且备案后不得新设担保物权,从而避免债权与担保物权的冲突。第一章研究承包人优先受偿权与购房者权利的性质。首先就承包人优先受偿权的性质,梳理优先权与法定抵押权说之争。两者之区别在于权利顺位,前者顺位法定,早于登记时间,后者顺位依登记时间而定。承包人优先受偿权当属优先权。其次就购房者权利的性质,梳理学说,得出购房者有债权而无优先权,在预告登记前也无期待权的结论。第二章研究承包人优先受偿权与约定抵押权的冲突。首先,梳理关于顺位的五种学说,可知承包人优先受偿权应先登记,后取得优先于约定抵押权的顺位。其次就登记与顺位制度作比较法研究,得出以下结论:我国有必要建立承包人优先受偿权登记制度并明确登记的前提条件、程序与效力。登记为生效要件,需在施工前登记费用预算额,登记后优先于抵押权而不论登记时间先后。第三章研究购房者权利与两担保物权的冲突。首先解读司法解释的顺位规定并分析其弊端。其次,提出化解冲突的建议,即规定预售备案前须注销担保物权,包括承包人优先受偿权、在建建筑物抵押权、建设用地使用权抵押权,备案后不得再设立担保物权,从而以行政程序避免权利冲突,避免开发商不当转嫁商业风险。