随着国家宏观政策对住宅市场的大力调控与整治,房地产行业的资本大军大量涌入商业地产开发领域。随着商业地产投资的不断升温,商业地产面临的问题日益显露。从目前国内房地产市场来看,90%以上的住宅项目都能赢利,80%以上的纯商业项目都陷入困境。事实上,商业房地产的实质首先是商业,然后才是房地产,其开发的难度重点不在于开发,而在于运营管理,这是由于商业房地产的特点决定的。因为所有的投资者都要从后期的租金收入来实现投资收益,所以商业房地产项目开发完成只是项目的开始,后期的经营管理才是项目成功的关键。只有有效地解决了意识和专业化运作问题,把握商业规律和形态,商业项目在后期经营中才能实现持续的辉煌。商业房地产后期经营要有统筹的规划和计划,不仅仅只是开业就万事大吉,也不仅是日常营销和对外形象等方面的规范动作,还应该有帮助经营者协调政府有关部门的关系,进行持续不断地招商调整、客户服务、现场管理、业态管理、品质管理、品牌建立和提升等等大量的运作内容。本篇论文通过对国内商业房地产现实状况的调查,并查阅目前国内外相关研究成果,将国内商业房地产运营的问题归结为产权分割销售所引发的商业房地产开发与经营相脱节的问题。针对这一问题,本文以商业房地产市场和后期运营管理为研究对象,运用商业房地产利润价值链的分析方法对商业房地产的系统运营体系进行了研究,并采取服务集成设计方法对商业房地产运营管理流程设计进行了分析,据此认为商业房地产统一运营管理模式是一种以“整合资源、统一运作、四方共赢”的思维观察问题、分析问题、解决问题,从一个整体、全局的高度,以项目的持续发展、物业增值为终极目标的运营管理模式。即以商业房地产项目的整个价值链为核心和起点,通过一系列的运营流程操作,提高商业物业核心竞争力,把松散的经营单位和多样的消费形态统一到一个经营主体和信息平台上去,为达到项目永续良性经营,提出的一套切实可行的系统的商业房地产运营管理解决方案。在以上分析的基础上,选择近年来兴建的大型综合体商业房地产项目,结合其实际运作经营进行了验证,从而对以上方法和结论的有效性进行了验证,证明商业房地产统一运营管理模式在实践中是有效的。