近年来,房地产贷款在银行贷款资产中的比重呈上升趋势。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,有效避免房价波动引发金融风险,大力发展直接融资是当务之急。作为近年来国际市场上日益成熟的直接融资金融产品,房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)显现出旺盛的生命力,在全球许多个国家和地区得到了普遍的运用。在当前国内大力发展直接融资、建立多层次的房地产金融体系的呼声日益高涨的时期,适时推出REITs对于稳定房价、缓解房地产企业对银行过度依赖、化解金融风险意义重大。REITs作为一种房地产证券化产品,通过将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额,使房地产企业通过盘活存量资产获得新的发展资金。同时,REITs作为新的金融产品,为社会投资者分享房地产市场的高额回报提供了可能,其风险低、回报稳定等特点不仅可以弥补资本市场产品结构缺陷,也对机构投资者具有明显吸引力。此外,REITs通过委托专业的管理公司和专业队伍进行物业资产的投资、运作管理,可以提高物业资产的利用效率,有效地抑制房地产市场上的投机行为,推动房地产价格向理性回归,促进房地产行业的健康稳定发展。REITs与其他房地产投资形式相比,是一种投资收益稳定、风险较小的金融产品,具有专家理财、分散投资、低门槛、高流动性等基本特点。自REITs产生以来,其消极地位和免税安排一直是普遍认可的基本理念,而美国和澳大利亚REITs的发展也更多的源自于税收驱动。尽管亚太地区REITs的起步主要依赖于专项法规的制定,但免税安排同样是REITs产品必备的特征。在组织形式上,目前REITs形成了信托制和公司制两种基本模式,美国、欧洲地区以公司制为主,亚太地区则以信托制为主。在管理模式上,有内部管理和外部管理两种选择,目前内部管理模式的优势和主导地位已经逐步确立。在税收优惠政策上,各国和地区基本都遵循了“有条件优惠”的立法原则,在REITs的资产、收入来源构成,收益分配制度等方面有严格的规定。此外,各国和地区对于REITs的开放与封闭安排、投资范围与投资渠道、负债比率等细节方面有细微差异。在我国REITs方案的总体设计中,考虑到信托型REITs不仅与现有的法律制度冲突较小,能够真正确保财产的独立性,在税收政策上也具有一定优势,同时以信托公司为代表的房地产信托业务已经积累了丰富的经验,因此这一模式是目前最现实的选择。在运作方式上,综合考虑REITs资产长期性的特征以及各国和地区REITs起步阶段的经验,建议采用封闭式REITs,先设置一定的存续期限(如20年),到期后投资者可以选择赎回或转为新REITs。在资金运用范围上,REITs必须根据自身的类型和规模、投资目标和市场情况,合理地在物业资产的类型、区位以及投资数量等方面进行合理的配置。资金运用方式可以采用权益型、抵押型以及混合型。对于REITs进行开发性物业投资,从安全性角度考虑从严规定,如投资禁止或限定投资上限不得超过总资产的10%。在管理运作上,我国REITs应着眼于构建以内部管理为主的模式。在交易流通安排上,建议国内REITs试点期间以机构投资者参与为主,先在银行间债券市场上市流通。待运作成熟、稳定后到证券交易所上市流通,放开对中小投资者的投资限制。对于REITs的负债经营,建议在试点期间负债比例不宜超过不动产资产净值的30%。此外,在REITs的运作流程、风险管理、信息披露等基础制度和规范方面也要作出详细的安排。