住房金融是房地产金融的一个子概念，是指与居民住房消费相关的资金融通活动的总称。住房金融法律制度本质上是围绕政府与市场的分工，特别是政府在住房金融中的角色和职责，构建住房金融服务传递体系，通过一定的运行机制，使资金在居民家庭、银行等金融机构以及投资者之间流动，实现金融债权债务在资金稀缺方和盈余方的最优配置，促进住房自有率提高，防范住房金融风险，推动住房金融市场健康平稳发展。从某种意义上说，住房金融是公平与效率选择困境的一个缩影，这不仅是由于住住房金融的特殊性，更因为它同时联系微观个人福利和宏观经济运行，涵盖了政府、市场、个人的诸多职责和权利诉求。晚近以来，城市化和工业化的蓬勃发展带来了日益突出的住房及住房金融问题，然而目前的住房金融法制理论研究和立法实践并未为解决这些问题提供足够的理论基础和法律制度资源。本轮全球金融危机发生在金融全球化、自由化历史大背景下，然而究其源头住房金融（次级房贷及其衍生品）的监管失败难逃其咎。而在我国，近年来房价飞涨，住房金融消费成本居高不小，“七折”利率一去不回，一些地区“一贷难求”，等等，无不体现了住房金融法律制度理论研究与实践发展的现实价值和紧迫需要。本文研究即在此背景下展开，全文共分六个部分：第一章，引论。本章首先提出了住房金融法律制度的研究背景、研究目的及其意义、国内外研究现状、重要概念、主要研究方法和主要创新点。现代社会，住房问题已经从技术问题发展为经济金融问题，并进而演变为住房金融法律问题。如何进行良好的制度设计，一方面促进住房金融发展，另一方面防范住房金融风险，以最大限度为住房融资提供服务已经成为我国经济发展方式转变过程中不容回避的现实问题。本文研究旨在明确住房金融法律的理论基础，促进我国住房金融立法实践。第二章，住房金融问题的双重视域及其立法目标。本章从实证角度考察了住房及其金融问题的缘起及现状，着重分析了我国的住房金融的现实困境：超过国际公认水平的房价收入比，导致住房金融需求较大，但住房金融供给有限，居民家庭住房金融消费成本较大。市场机制与政府干预是住房金融法律制度的双重视域，其中，市场在解决住房金融问题中居于基础地位，政府以法律形式干预住房金融，一方面缘于发展住房金融，促进国际法义务下的适足住房权实现的需要，另一方面也是总结历史上若干金融危机教训，防范住房金融风险的需要。第三章，住房金融法律制度的体系与内容。金融是现代经济的核心，解决住房问题，发展住房金融，提高居民的购房支付能力，健全住房金融法律制度是各国的普遍策略和政策。目前，主要发达国家基本上都建立了较为完善的住房金融法律制度体系，主要内容涵盖：（1）政府支持下的住房金融资本募集制度，旨在增加住房金融的信贷供给，降低抵押市场的信贷溢价（credit spreads），确保居民获得安全、可信赖和持续的信贷资源；（2）住房金融审慎监管制度，旨在维护金融稳定，防范住房金融危机；（3）住房金融消费者保护制度，旨在维护消费者主权，实现住房金融市场的生态平衡；（4）住房金融政府直接干预制度，旨在对以市场为基础的住房金融资源分配方式拾遗补阙，从金融角度确保国民最低限度的住房权利福祉。第四章，国外解决住房金融问题的改革思路与最新立法措施。借助上述四项基本制度，政府扮演了住房金融市场基本制度供给者、监管者的重要角色，并在一定范围内，承担住房金融直接交易者角色。诚然，没有任何一劳永逸的制度设计，2007年爆发的美国次贷危机暴露了住房金融领域存在的诸多现实问题，反映了自由主义主导下的政府住房金融审慎监管缺位，系统性风险防范不足，住房金融消费者保护失败。在国家干预主义思潮影响下，围绕住房金融立法的新的历史挑战，以美国为代表的西方发达国家纷纷反思现有政策缺陷，重新审视国家和市场在住房金融中的角色和功能，住房金融监管出现分化整合，突出住房金融消费者保护、系统性风险防范成为住房金融监管改革的发展趋势，有关住房金融的监管体制及法律制度其他重大和系统改革正陆续推出。第五章，我国住房金融法律制度现状及其存在的问题。自20世纪90年代正式启动住房商品化改革以来，中国住房金融开始快速发展，但横向比较下，住房金融市场的发展深度与欧美发达国家还存在差距，个人住房贷款余额占GDP的比重远远低于美、英、德等发达国家同期水平。从对国民经济和居民生活的重要程度看，我国住房金融的发展空间还十分广阔。随着住房体制改革的深入，我国住房金融法律制度也从无到有逐渐发展，目前已初步形成了政策性与商业性住房金融法律制度并存、需求诱致型的制度变迁与供给强制型的制度变迁结合的住房金融住房法律体系，为住房商品化改革纵深发展夯实了金融法制基础。然而，我国住房金融在十余年发展过程中也出现了不少问题，反映出现行住房金融法律制度亟待改进之处：（1）住房金融法律制度价值目标不明；（2）住房金融法律体系存在结构性缺陷；（3）中低收入群体住房融资权保障不足；（4）多层次住房金融市场的法律供给失衡；（5）住房金融监管存在明显缺陷。此外，针对我国经济十余年来高速发展、住房价格不断高涨背景掩盖下的潜在的住房金融风险敞口，立法上也缺乏前瞻性的对策研究和方案设计。第六章，完善我国住房金融法律制度的对策及立法建议。法律制度在某种程度上涉及社会科学研究的终点问题。改革创新我国住房金融法律制度的前提是要明确其立法的民生理念，以此作为我国住房金融法律制度的根本价值导向，将住房金融从完全市场化回归民生本质，体现人本主义的价值关怀，抑制住房金融对人的异化、物化和过度分化；同时，提供政府干预住房金融的逻辑起点，即承认并促进公民获得可负担得起的，并不受歧视的住房金融权利，以间接实现公民所享有的、适宜于人类居住的，具有安全、健康和尊严住房权利。在广泛借鉴世界各国住房金融法律制度发展得失的基础上，结合我国住房金融法律制度实践与住房金融的发展需要，本文最后尝试提出健全、完善我国住房金融主要法律制度的基本思路：（1）建立多元化的住房金融资本募集制度，健全住房金融要素市场；（2）完善住房金融审慎监管制度，构建逆周期住房金融审慎监管体制，防范住房金融风险；（3）建立衡平公正的住房金融消费者保护机制，提出引入个人自住房贷款“反补差”规则（anti-deficiency laws）等；（4）建立住房金融政府直接参与制度，明确政府在提高包括中低收入群体在内的各社会阶层住房支付能力的职责。本文最后在研究展望中特别指出，尽管本文强调住房金融及其法律制度在解决住房问题中关键性作用，但是，住房金融本身也仅是解决住房问题主要对策和举措之一，其本身并不能取代其他有关制度。相反，真正、完全、彻底地解决住房问题，土地、税收、财政等相关法律政策不仅十分必要，亦不可或缺。由此，从更广泛的意义上说，政府应当在更大范围内推进相应改革，夯实住房金融法律制度的经济社会基础，包括：完善收入分配体制改革，从根本上提高居民购房支付能力；缩小城乡差距、地区差异，提高公共服务均等化水平，避免人口过度集中中心城市带来的房价过快上涨；加快调整经济结构，尽快转变经济发展方式，促使住房产业从国民经济支柱产业回归民生本位；完善中央地方税收分成，防止土地财政过分挤压民生空间。尽管上述很多改革设想很难轻易实现，但我们也应深知这些改革对于提升住房金融体系的稳定性，解决居民住房问题，发展稳健有力的住房金融体系及其法律制度而言将是必不可少的。