资产证券化作为一种创新的金融工具,在过去的20年里发展十分迅速。本文从基本原理出发,从理论上分析了资产证券化的交易结构以及其发展的动因,并对证券化产品进行了分类,形成完整的产品族谱。基于国际比较的视角,本文分别研究了美国、欧洲资产证券化发展的历史沿革,从发达国家的实践数据的逻辑中,试图寻找资产证券化发展的内在动因及普遍规律,并特别分析了国外成熟的证券化交易模型,以此作为比较的基础。依循同样的逻辑,文章对国内金融环境,特别是国内商业银行的业务结构进行了深入讨论,在进行国际比较的基础上,提出了资产证券化在中国发展面临的机会与约束的证据,并回顾了资产证券化在中国实践的起源与发展历程。从中国资产证券化发展的实践数据中,文章指出了中国资产证券化实践面临的困局,分别从法律、税收角度阐述了制约资产证券化发展的主要障碍,进而提出国内资产证券化实践突破的主体,分别是:商业银行、中小企业、基础设施管理公司。而在比较了国内外债券市场的发展的数据后,得出的结论是:促进中小企业的资产证券化,更符合中国的目前的现实需要,由此,对中小企业的资产证券化模式进行了深入讨论。中国持续的经济增长带来的财富积累,必将在房地产业获得最大的释放,基于这样的逻辑,文章介绍了新型的证券化产品REITS(房地产投资基金),以“越秀REITS”为案例,分析了其交易结构和营运指标,对其投资收益做出了评价,并阐述了其中的借鉴意义。最后,文章总结性地阐述资产证券化在中国发展方向的结论:1、商业银行的住宅抵押贷款证券化是最具发展潜力的方向,但目前缺乏实践的动力;2、中小企业的开展资产证券化是最现实的需要;3、房地产投资基金REITS是最具生命力的证券化产品。