以全局的角度来审视中国经济的发展进程,中国的房地产市场渐渐地由增量房时代步入存量房时代。党的十九大立足于中国经济社会在当前阶段的发展特征,提倡建立租购并举的住房制度,强调房子的居住属性而非投机属性,奠定了“房子是用来住的而不是用来炒的”的政策基调。若想使房地产市场和国民经济朝着健康高质量的方向发展,就必须尽快盘活当前库存待售的房产,而长租公寓为此提供了一个解决途径,这也成为房产企业转型的一个趋势。然而长租公寓行业的发展存在着诸如融资渠道不畅通、盈利水平较低等很多阻碍,而这些阻碍的缓解都可以通过将REITs应用于长租公寓领域来实现。2017年10月23日,国内首单央企储架发行的租赁住房类REITs——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”审批通过。2018年3月13日晚,保利宣告其正式发行。这对于加快中国长租公寓市场建设以及发行REITs产品起到了积极的示范效应。因此,文章将保利租赁REITs作为案例,在总结当前国内长租公寓类REITs发展的基础上,研究其运作亮点、应用效果以及存在不足等,希望能为后续相关产品的设计和推出贡献一些经验教训。文章主要分为五个部分:第一部分为绪论,主要是文章的研究背景、研究意义、国内外研究现状、研究内容及研究方法;第二部分简要梳理了长租公寓和REITs的定义、分类和优缺点,并从可行性、作用意义、存在问题以及应用情况四方面分析了长租公寓REITs的适用性;第三部分简单介绍了保利地产和保利租赁REITs产品的基本情况;第四部分重点分析了保利租赁REITs的运作特点、应用效果以及不足之处,并对案例做出简要总结;第五部分对于文章内容进行了结论概括,并从政策法规、相关市场、企业自身和投资者四个层面来分别提出合理建议。