2013-2015年房地产市场逐渐出现泡沫,房价不断上涨以及商品房空置率逐渐提升,国家从宏观调控政策出发大力限制房地产业的发展。某国有商业银行本着顺应政策及自身风险控制的需求,大幅缩减房地产开发信贷规模,相继出台房地产项目贷款名单制,仅支持二十一家房地产企业或央企下属房地产公司项目开发贷款,区分支持性房地产项目与非支持性房地产项目。由于江西省处于全国经济欠发达地区,支持性项目较少,导致N行江西分行房地产信贷业务在赣逐渐失去竞争力。针对上述背景,笔者建议优化信贷评估制度,达到发放项目贷款的同时有效控制市场风险。本论文在原有房地产贷款评估体系的基础上,针对非N总行支持性项目的特征优化评估指标体系,突出评估重点,通过有效的项目评估和风险控制进而使江西分行能够发放非N总行支持性项目开发贷款。重新评估认定房地产信贷项目的关键指标,提出从非支持类客户资质评价重点、非支持类项目评价重点和风险评估重点三大方面入手,对非支持类房地产贷款项目进行评估。一是重点探讨企业的融资能力、业务板块位置、实际控制人、财务数据及其管理体系和项目所处市场状态对客户本身是否优质的影响。二是通过项目本身的自有资金来源、抵押率、土地估值、资本金比例、财务净现值、投资回收期等方面,重新探讨对非总行支持性项目的资质评估重点。最后,针对非总行支持性房地产信贷业务的特点,探讨其项目运营的风险评估重点,使用敏感分析表和项目压力测试表回避系统性风险,同时大力关注抵押物处置变现风险、项目贷款担保违约风险、企业财务管理风险三大非系统性风险,尽力降低信贷风险,同时促进房地产信贷业务健康发展。笔者从定性指标、定量指标、客户准入及项目准入四个方面进行了实证研究,演示并验证了方法的科学性和适用性。本论文的研究过程除了引用笔者所在江西省的实务经验,同时也参考了同行在其他同等经济水平省份房地产信贷实务的类似经验,希望对房地产项目评估的操作性有所借鉴。