《民法典》第221条沿袭了《物权法》第20条的预告登记制度,但就条款内容而言依然只规定了权利保全的法律效力,但是基于比较法角度,诸如德国、日本、瑞士等实行预告登记制度的多数国家均承认其还具备顺位保护效力,而且在大陆法系国家或者地区还赋予其破产保护效力,我国《物权法》时代就由此引发学理、实践上诸多争议。《新担保制度解释》同《民法典》一同实施,第52条对抵押预告登记的效力进行了重构,不仅包括非破产情形下权利保全、顺位保护效力,还赋予其在破产程序中的部分完全效力。诚然,该条款对学术界、实践界长期以来对抵押预告登记的效力种类、范围问题起到了定分止争的作用,但又引起了新的争议。申言之,根据我国狭义上法律的规范性文件尚无法得出抵押预告登记的优先受偿效力,司法解释的效力拟制同样规定了特殊的法律要件,所以在具体适用上《新担保制度解释》第52条两款的构成要件该如何把握,以及拟制出的法律效果冲突该如何解决,这些必须充分探寻立法者目的、结合各相关规范性文件、归纳各种案例判决观点后方能得出合理可行的结论。第一章对《新担保制度解释》第52条赋予抵押预告登记的优先受偿效力的合理性、正当性进行分析论证。最初的规定预告登记制度是为防止房地产行业“一房两卖”的情形。申言之,如果当事人在先办理了预告登记,其后进行有损前一权利人权益的处分行为均可以认定不发生物权效力,即“限制处分模式”,其主要方式可以是义务人进行处分时会受到“登记簿障碍”。但是,我国《民法典》颁布实施以后,第406条重构了抵押物转让规则,抵押预告登记当然被包含在内。基于此,就有可能发生抵押预告登记权利人一方面承担着预告登记转为正式登记时受阻从而无法实现抵押权优先受偿效力的风险,另一方面也受到《民法典》新规范的限制。因此,如果不对当事人办理的预抵押登记的法律效果进行拟制,那么将会导致该条款的功能与意义落空,甚至沦为“僵尸条款”,事实上在商品房预购合同登记备案中已初见端倪。所以,对拟制该制度在非破产情形下具备优先受偿、顺位保护效力的必要性进行了分析与讨论。但是,这并不意味着上述效力的赋予会在日后司法适用中与现有的法律体系“和谐相处”,恰恰相反的是,如此规定不仅会产生突破“物权法定”之嫌疑,而且意味着当事人随着效力加强法律地位亦会得到提高,因此就需要对该制度的效力正当性、设置合理性进行论述。第二章对第52条第一款非破产情形的法律要件与拟制效力进行分析与论证,主要包括以下几个方面。首先,非破产情形中预抵押登记的法定要件。其一,条文规定建筑物应当办理所有权首次登记,该用语根据现有的法律条文尤其是登记相关的程序文件均无法得出定论,而求助于现有研究的文献和人民法院的判决,均有诸多争议,由此展开论述并得出首次登记应作“大产权登记”理解。其二,对于两次登记财产一致,分析其造成两者不一致的缘由,并提出实质性一致的观点。其三,对于不存在预告登记失效这一消极要件,讨论了《民法典》与其衔接的规定,并加入人民法院在确定当事人能够进行正式登记时间节点应当结合客观要件与主观要件,两者均符合时方能开始起算。其四,对办理预告登记的抵押权实现情形进行了剖析,提出第52条的暗含条件,尤其是《民法典》溯及力问题,根据《时间效力规定》阐释具体适用时如何理解法条中“维护秩序”“减损权益”“增加义务”。其次,非破产情形中预抵押登记的效力冲突解决。在符合第52条规制的特定要件后,当事人可以就此请求人民法院支持其享有该优先受偿权,但是该权利并非没有边界,在与人民法院的强制执行对抗中无法具备优先效果。第三章对第52条第二款抵押预告登记的破产保护效力法律要件及其效力冲突进行了分析与论述。首先,法律条文中使用“抵押人”一词应当对其主体资格进行限缩,虽然我国近年来一直推行个人破产制度,尤其是深圳市已经颁布实施了有关个人破产的规范性文件,而且浙江省高院也有类似文件出台,但是就法律层面而言,不应当将其囊括在内。其次,对该条款后半句但书情形的理解,对于与《破产法》第31条的衔接,应当考虑债务人进行了偏颇性清偿,而且还应考虑当事人的主观意图。最后,对预抵押登记的优先效力进行了限缩,分析其效果边界应在抵押正式登记的范围之内。