我国的地产政策在不同的经济发展阶段呈现出不同的特点,呈现出了国家宏观调控下的不同特征。自1987年改革开放以来,我国的地产政策经历了住宅商品化、改进土地使用制度、定调房地产业为国民支柱产业、房产税试点等多个重要政策发布的转折点,经历了楼市热潮到“去库存、缓发展”的转变,在2014年后逐渐走向平稳发展的道路。2016年下半年,我国地产政策首次提出“房住不炒、因城施策”的导向性政策,并在2017年对这一基调进行了重申,至此我国地产政策开始着重于对房地产企业的宏观调控,在住房、土地、金融与财税多个方面出台了相关政策,对地产企业的融资监管逐渐升级。2020年下半年,地产行业的融资政策再度收紧,银行供给端的“两道红线”与地产企业融资需求端的“三道红线”使得行业内信贷规模被严重压缩,而这一系列融资政策出台的背后,实则是地产行业金融风险逐年升级的必然结果。在这样的政策背景下,本文从地产政策压力入手,分析政策压力下物管行业龙头碧桂园服务的并购动因以及在这样的并购动因下其并购行为所表现出的趋势变化,对物企的并购行为提供了政策压力视角下的一种解释,为物管企业并购提供了实践的理论依据,具有一定的实践意义。地产政策压力的影响可以从地产行业与物管行业两个视角进行分析。对于地产行业而言,行业融资受限使其从“增量模式”转为“存量模式”;行业内并购整合加速,分化趋势明显;多赛道业务发展是地产行业的应对策略,其中物业管理板块成为了行业布局热点。对于物管行业而言,在地产存量时代下,物管行业发展迅速,行业内IPO上市融资加速,优质标的增加,但短期内物管行业的发展仍以依赖关联地产的模式为主。在这样的行业背景下,本文通过理论分析对物管行业的并购动因提出了假设:物管企业通过并购来迅速扩张企业规模,从而控制地产政策压力下关联地产的风险蔓延。在政策压力下的并购动因驱使下,物企相比于无政策压力情况下表现出差异化的并购特点:（1）物业管理企业并购的协同效应体现在横向并购与纵向并购两个方面且分别呈现不同的变化趋势。横向并购中的物企想要迅速的提高双方在管面积互补性,并购标的在政策压力下并购标的更多地向中部物企靠近,形成从“区域填补”到“强强联合”的转变。在横向区域协同与纵向业态协同二者的选择中,物企的并购逻辑在政策压力下从“多元协同”重新转为“区域协同”。（2）物业管理企业在并购标的的选择上倾向于关联地产依赖度较低的物企以及第三方独立物企。（3）当企业集团内部拥有附属领域的优质资产时,物企对集团内部附属板块的并购整合更可能发生。碧桂园服务上市后的并购事件遵循协同效应理论的基本逻辑,上市后并购的企业均与碧桂园当前在管区域形成一定的协同效应,具体则体现在地域互补与城市层级互补两个方面。在案例分析部分,从行业并购背景的视角来看,在行业并购趋势整体加速且物企本身也拥有充足的储备资金进行并购扩张的情况下,如果没能跟上并购整合的节奏,则在行业竞争中会处于劣势地位。从碧桂园服务并购动因来看,主要有四:第一,应对地产政策压力,控制关联地产风险。在地产政策压力下,通过并购扩张规模是对关联地产风险的未雨绸缪,也是应对物管资本市场“一损俱损”的有效对策。第二,提高扩张效率,加强协同效应。具体来看,碧桂园服务通过并购排名靠前的大型综合性物企来提高并购效率,从多元协同重新转为区域协同来加强主营业务协同效应。第三,提高独立运营能力,降低关联地产依赖度。通过并购关联地产依赖度较低的标的来提高第三方收入比例,降低对关联地产的收入依赖。第四,依托集团内部资源发展商业运营业务。碧桂园服务商管业务的开拓模式与物管有相似的扩张路径,前期商管业务依托于集团内部资源,提高集团内部市场效率,且从收入规模来看这部分关联地产风险较低。通过上述分析,本文对前述假设进行了验证,碧桂园服务在地产政策压力下并购动因的最大特点在于提高独立运营能力,控制关联地产风险。本文也对碧桂园服务的并购绩效做出了分析。从短期市场表现来看,碧桂园服务的大型并购的市场表现经历了消极到积极的转变过程。行业内其他物管公司的关联交易传导至物管行业的股价波动证明了关联地产风险的蔓延效应,碧桂园服务在这一风波的市场表现中明显优于行业内其他公司。从财务表现来看,偿债压力较小,成长能力较强,盈利能力处于优势地位,但营运能力表现欠佳。短期内的财务绩效表现不佳,但分部收入增长率比较乐观,资产负债率逐年下降,项目资源拓展能力较强,行业内优势地位比较稳固。本文通过对地产政策压力下的物管行业并购的研究分析,丰富了行业并购动因的研究,对物管行业的并购有一定实践意义。