本论文的研究对象是房地产估价中收益还原法使用的重要参数还原利率。还原利率在收益还原法中有着重要的作用，还原利率的变动对房地产价值的影响非常大，因此还原利率的确定直接影响收益型房地产估价的准确性，间接影响资产重组和结构调整的合理性，影响房地产交易各方当事人的合法权益，影响房地产市场的规范性，影响房地产融资风险、房地产税的征管工作等各方面；而且目前，对还原利率的确定方法并不统一，有着多种做法，有时这些做法的估价结果相差极大，因此，对还原利率进行深入研究是非常有必要的。 在己有的理论研究成果基础之上，本论文应用房地产估价理论、技术经济学原理，同时借鉴投资学、经济学的方法对还原利率定义、本质、确定方法进行了深入研究。 本论文定义还原利率为收益还原法估价中使用的现金流公式中的利率r，其本质是资本投资的预期收益率。以房地产估价理论、技术经济学理论为基础，深入分析了还原利率与资本增值率、内部收益率的关系，还原利率与折旧率及通货膨胀率的关系，以期使还原利率本质更加清晰，力求为还原利率确立严密的理论基础。 在还原利率的传统估价方法基础之上，本论文又引入了广泛应用于投资市场的风险收益模型：资本资产定价模型和套利定价模型，利用风险收益理论来估计还原利率。 本论文认为还原利率将取决于所预测的现金流的风险程度，资产凤险越高，还原利率就越高，反之，资产风险越低。还原利率就越低。