房屋承租人优先购买权是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度,具有悠久的历史渊源。我国法律亦确立了该制度,但因我国现行法律规定对房屋承租人优先购买权的性质定性不明,内容缺乏可操作性,致该制度在实际适用中存在诸多争议和困难。为了解决审判实践中的困境,首先应明确房屋承租人优先购买权的性质。本文在我国现有法律规定的基础上,比较和借鉴了国外成熟立法经验,系统阐述了房屋承租人优先购买权的法律性质,得出优先购买权的性质为附条件形成权的结论。其后分析了优先购买权的效力和行使,并针对承租人优先购买权在审判实践中暴露出的问题,进行了深入的探讨和研究,提出了一些完善建议,以期维护承租人的合法权益、促进安全交易。本文共分为五章:第一章“房屋承租人优先购买权的性质”。权利的性质决定行使权利的法律后果。文章首先分析了房屋承租人优先购买权的性质。关于房屋承租人优先购买权的性质学界主要有物权说、债权说、期待权说、形成权说。通过对上述学说的一一分析论证,认为将房屋承租人购买权定性为附条件形成权最为合理。第二章“房屋承租人优先购买权的效力”。这部分,首先介绍了优先购买权的效力之争,主要围绕在债权效力和物权效力上,区分的标准是能否对抗第三人。通过比较其他国家立法对于优先购买权效力的规定,看出我国现行法律在这方面的缺失。其次,分析了我国学术界对于承租人优先购买权具有何种效力的两种不同观点,分别是债权效力说和物权效力说。最后通过对两种不同观点的分析,从而得出笔者的观点,对承租人优先购买权的效力不应一概而论,而应结合优先购买权的产生原因、立法价值的取向以及是否已经公示来判断,特别是公示与否,在确定优先购买权的效力时,应当具有决定意义。第三章“房屋承租人优先购买权的行使”。这部分,首先论证承租人优先购买权的行使前提,其次,重点分析了承租人优先购买权的行使条件——“同等条件”。同等条件的标准通说有绝对同等说和相对同等说,文章通过对两种学说的利弊一一阐述,认为对同等条件的理解不应过于机械,应当关注买卖合同的本质性条款,也就是决定买卖合同性质的条款。同时列举了几个认定同等条件时应当注意的问题。最后,讨论了承租人优先购买权的行使期限。为了促使承租人及时行使优先购买权,保护出租人与第三人的合法利益,应当对承租人行使权利规定一个合理期限,使法律关系尽早得以确定。第四章“房屋承租人优先购买权中的几个特殊问题”。这部分首先讨论了拍卖情况下承租人的优先购买权,认为不能简单的否定承租人在拍卖中的优先购买权。其次,讨论了次承租人的优先购买权,认为有必要赋予次承租人优先购买权来保护次承租人的生存利益。最后,讨论了按份共有人优先购买共有份额与承租人优先购买租赁屋的“冲突”问题。认为如果按份共有人想排除承租人优先购买权的行使完全可以受让份额;如果按份共有人既想保留房屋又不想受让份额,那就无所谓购买房屋,也就没有优先购买权上的冲突。第五章“房屋承租人优先购买权的立法缺陷及立法完善”。这部分通过分析我国现行立法中存在的缺陷提出了立法完善的建议,以期解决目前法律适用中的混乱局面。