物业管理在我国虽然已经走过了 20 多年的发展历程,但由于相关法律制度的不完善不配套,使得物业管理行业不够规范,物业管理纠纷日益增多,而相关理论研究的薄弱,使得审判机关在处理类似案件时往往感到很难驾驭。而立法的滞后性使我们并不能单纯依靠建立完善配套法律法规的途径,来解决层出不穷的物业管理纠纷案件。在现有法律法规基础上研究物业管理法律关系,理顺各方主体权利义务关系是当务之急,也是加强物业管理基础理论研究,完善相关立法的必由之路。 本文在前言阐明了研究物业管理法律关系的意义,并表明本文的中心内容是论述以建筑物区分所有权理论为基础的物业管理法律关系的基础法理问题。 本文在第一部分着力论述和明确了物业管理法律关系的相关概念,指出物业管理就是区分所有建筑物的管理,业主就是区分所有人。而物业管理法律关系是建立在建筑物区分所有权理论基础上的一种新型的独特的法律关系。它具有参与主体多样化、权利义务主体身份多重性及权利构成的不可分割性等独有特征。 本文在第二部分介绍了建筑物区分所有权的基础理论,建筑物区分所有权是现代物业管理法律关系建立的理论基础。它是一种区别于一般不动产所有权的特殊的复合性不动产所有权形式,包括专有所有权、共有部分持分权和成员权三部分。建筑物区分所有权的行使必须遵循合理原则、多数原则、整体利益优先原则和约定原则。建筑物区分所有权是物业管理权的权利来源,是整个物业管理法律关系的理论基础,因此,探讨物业管理法律关系,必须从建筑物区分所有权出发。 在揭示了建筑物区分所有权与现代物业管理法律关系的内在联系之后,本文将物业管理法律关系分为内部法律关系和外部法律关系两种,对各方权利主体的权利、义务、责任承担进行了较为细致的梳理。对业主大会和业主委员会的法律地位和物业管理合同的法律性质等争议性较大的问题提出了自己的看法,即业主大会符合民事诉讼法规定的“其他组织”的条件,可以以自己的名义参加诉讼,但不能独立承担民事责任;业主委员会作为业主大会的执行机构不具备民事主体资格,也不能独立参加诉讼,其负责人可代表业主大会参加诉讼。而物业管理服务合同与委托合同有诸多重大区别,因此不属于委托合同。鉴于物业管理法律关系的特殊性和复杂性,建议将其作为有名合同的一种在合同法中加以规定。