所谓住房抵押贷款提前偿付行为,是指借款人未按照抵押贷款原定偿付计划进行支付,而是在抵押贷款到期日之前的任何时点,部分或者全部偿还贷款余额的行为。提前偿付行为增加了住房抵押贷款支持证券(MBS)现金流的不确定性,进而影响到了MBS定价等核心问题,因此,对提前偿付行为的研究一直是国外理论界与实务界重点关注的问题。在我国,虽然多年前MBS就已开始试点,但至今仍未大规模推出,所以提前偿付风险在我国主要体现在对商业银行收益的影响上。长期以来,我国住房抵押贷款市场仅存在浮动利率住房抵押贷款。2004年以前,人民银行连续8次降息,所以提前偿付风险并不突出,未引起足够重视。2004年的加息导致了大规模的提前还贷潮各商业银行面对如此情形措手不及。为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险,少数几家银行开始收取提前偿付违约金,这一举动引起了强烈反响,社会各界开始争论违约金存在的合理性。与此同时,固定利率住房抵押贷款于今年年初在我国问世,而提前偿付风险在固定利率住房抵押贷款中体现得更为严重。究竟什么原因会引起借款人提前偿付?提前偿付行为会给商业银行具体造成哪些方面的影响?商业银行应该如何治理提前偿付问题?针对上述问题,作者在深入学习国内外研究成果的基础上,结合我国国情,对提前偿付行为及其违约金做出全面而深刻的分析。本文主要分为六个部分:第一章是文献综述,对住房抵押贷款提前偿付行为的研究成果进行回顾和总结,以期为我国提前偿付行为的研究提供借鉴和帮助。第一节主要介绍了国外对提前偿付行为实证方面的科研成果。经过30多年的不断发展,国外学者主要提出了以下几种模型:(1)十二年生命周期法;(2)竞争风险模型;(3)固定提前清偿率法;(4)公共证券协会提前偿付模型;(5)新高盛提前偿付模型。除上述几种主流模型之外,许多金融机构都有自己独特的提前偿付模型,而其他学者也在不断探索新的模型,以便更好的分析提前偿付行为和预测提前偿付率。第二章提前偿付行为分析,通过对大量文献的参考,第一节国外提前偿付行为影响因素,总结出了提前偿付行为的影响因素。影响因素多种多样,但是归纳起来主要有两个方面:再融资倾向和住宅转手。其中,再融资倾向又与多方面因素有关:现行市场抵押利率、基础的抵押品组合的特征、季节性因素、总体经济活动、人口统计数据以及其他因素。第二节我国住房抵押贷款提前偿付成因分析,上一小节中,所提到的提前偿付行为影响因素主要是针对美国个人住房抵押贷款市场,由于我国在社会制度、经济发展水平、居民消费习惯等方面都与美国有较大的差距,这就导致了我国个人住房抵押贷款提前偿付行为影响因素的特殊性。影响我国住房抵押贷款提前偿付的因素除了与以上所提到的某些诸如利率等因素有关之外,还有一些现阶段我国国情所决定的特殊因素,现归纳如下:①国民经济发展形势持续向好,居民收入大幅增加是提前还款增加的宏观经济大背景;②货币化分房政策的落实加速了提前还款的步伐;③利率的波动是重要动因;④我国的金融市场不够完善,投资渠道狭窄;⑤银行的抵押贷款管理机制是制度诱因;⑥“无债一身轻”的传统观念在消费者的潜意识中根深蒂固。第三章个人住房贷款契约,个人住房抵押贷款契约属于债务型金融契约。当财产所有者将所有权进行分割,并把其部分权能通过契约转让给他方,自身仍然保有享有一定投资收益和追偿的权能,就发生了我们常见的债权债务关系,规定当事人债权债务关系的这种契约就是债务契约。个人住房抵押贷款契约体现了商业银行和借款人之间的债权债务关系。由于个人住房抵押贷款产品与一般性的信贷产品相比,具有其多方面的特殊性,这就导致了个人住房抵押贷款契约内在的特殊性质。第四章提前偿付违约金分析,既然借款人的提前偿付行为会导致前文所述的各种风险,那么商业银行就应该采取措施对借款人的提前偿付行为进行治理。一种可行的治理方案是增加借款人的交易成本,即收取违约金,因此本章将对提前偿付违约金进行分析。通过构建一个简单的模型,证明了商业银行对借款人收取合理的提前偿付违约金,可以得到不对称信息下的最优契约,这个契约满足帕累托条件,达到了最优风险分担,住房抵押贷款市场是有效率的。但是,在住房抵押贷款市场中,商业银行处于优势地位,银行往往根据自己的预期制定一个高于均衡点的违约金比率,这又会导致市场的低效率,对社会福利造成损失,所以说,商业银行应当更科学、合理地制定违约金比率。本章的下一部分将对提前偿付违约金的定价问题进行探讨,分析了违约金应包括的要素和违约金定价的一些注意事项。第五章社会福利分析违约金的合理性,在分别对借款人和贷款人的效用进行分析后,得到了提前还贷市场上的需求和供给曲线。与产品市场相类比,提前还贷额几相当于产品的数量,而违约金比例,则相当于它的价格。于是可以通过提前还贷市场上的需求和供给均衡,求得提前还贷额和违约金比例。第六章住房贷款风险的防范与建议,提前还款带给银行的经济损失是确定的,但是提前还款的发生却是不确定的,因此提前还款必然给银行的收益带来风险。