随着经济的发展,在民间借贷中出现了一种现象,表现为借贷关系的当事人通过签订房屋买卖合同来为借款作担保。这种法律关系的构造不同于我国目前的典型担保制度,是一种新型的担保形式。此类房屋买卖型担保不仅通常在事实认定上很复杂,而且在法律认定上也存在一定的困难。作为当事人之间的意思自治的产物,如何准确把握其担保性质,在我国目前的法律体系下是否应该承认其效力,是司法实务中必须要面临的问题。本文主要针对以上问题进行讨论,除引言外分为四部分:第一部分通过三则案例来对房屋买卖型担保在实务中存在的问题进行分析,认为法院在处理房屋买卖型担保中,主要存在三个问题:其一,以房屋买卖合同来提供担保的性质如何;其二,通过房屋买卖合同的形式来进行担保是否有效;其三,担保权人对于房屋买卖合同中的标的物价值是否具有优先受偿权。第二部分是房屋买卖型担保的法律关系和性质分析。房屋买卖型担保以买卖合同未履行而言,其有别于让与担保,我国也没有建立不动产让与担保的必要;通过对房屋买卖型担保与单纯的买卖合同的区分,可以揭示出其基本特点;之后对最近出现的后让与担保说、不动产抵押说、代物清偿预约说等各种学说进行了探讨,认为房屋买卖型担保并非一种物权担保,而是当事人通过房屋买卖合同的形式为债权人创设了一个新的债权请求权,是一种债权式的非典型担保。第三部分着重研究了用于担保的房屋买卖合同的瑕疵问题。对于这种房屋买卖合同的效力瑕疵主要有两种见解:其一,认为房屋买卖合同涉嫌虚伪表示;第二,认定房屋买卖合同违反流押禁令。笔者通过分析认为房屋买卖合同不存在通谋虚伪的表示,系当事人真实的意思表达,但通过房屋买卖合同进行担保的结果却是违反了流押禁令,故在担保发生时,当事人不能取得房屋的所有权。但流押禁令本身系一种对当事人的意思自治的强制,假如流押禁令被废止,则用于担保的房屋买卖合同就不具有瑕疵。第四部分是对房屋买卖型担保的效力分析。尽管在现行法上不能发生房屋买卖型担保的所追求的取得房屋所有权目的,但其并非完全无效,仍然具有对借贷合同之债的担保作用,债权人可就房屋拍卖进行债务清偿,尤其房屋属于第三人的情况下作用明显。其次是针对预告登记下的房屋买卖型担保的效力分析,笔者认为预告登记后的债权只能产生对抗效力,即使经过预告登记担保权人也不能具有优先受偿的地位。但在司法实践中,对于此类担保可以尝试赋予其优先效力。