【摘 要】
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随着经济增速放缓、市场需求下滑以及产业结构调整等多重因素的影响,房地产开发企业纷纷向产业地产转型,寻求多元化发展,但产业地产多为持有型物业,比传统房地产开发周期和投资回报期更长,而融资模式仍以银行贷款等债权融资方式为主,资金退出机制不畅,整体行业发展受限,亟需寻求创新投融资模式。国家现大力推行公募REITs这种新型资产证券化融资模式,为房地产企业融资提供了新的思路。本文选取“博时招商蛇口产业园封闭
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随着经济增速放缓、市场需求下滑以及产业结构调整等多重因素的影响,房地产开发企业纷纷向产业地产转型,寻求多元化发展,但产业地产多为持有型物业,比传统房地产开发周期和投资回报期更长,而融资模式仍以银行贷款等债权融资方式为主,资金退出机制不畅,整体行业发展受限,亟需寻求创新投融资模式。国家现大力推行公募REITs这种新型资产证券化融资模式,为房地产企业融资提供了新的思路。本文选取“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”为案例研究对象,在文献梳理与REITs相关理论基础上,运用案例研究法和文献分析法对招商蛇口发行产业园公募REITs融资进行剖析。在案例介绍部分,本文重点介绍了招商蛇口的基本情况及案例产品基本要素、交易结构、底层资产与发行结果。在案例分析部分,从本次公募REITs发行动因出发,对案例“公募基金+资产支持证券+SPV+项目公司”交易结构、底层资产池质量两方面分析其对降低税负及控制项目风险做出的贡献,并使用现金流折现法（DCF）对蛇口产园REIT进行定价,评价产品实际定价合理性。最后结合事件研究法及财务状况分析对案例融资效果进行评价。本案例研究结果表明:（1）发行公募REITs要注重交易结构的合理化设计;（2）REITs底层资产方面应注重选择具有稳定现金流的优质资产;（3）重资产类型企业融资可优先选择公募REITs新型融资方式;（4）监管机构应尽快完善REITs相关法律法规及税法政策体系;（5）基金公司应注重加强专业资产管理人才的培养。本文对房地产行业等重资产类型企业在融资渠道的选择上提出了建议,并对企业实施公募REITs融资提出了交易结构、入池资产等方面的案例启示,具有现实指导意义;对国家监管机构提出了完善REITs相关法律法规及税法政策体系以及基金公司加强专业资产管理人才队伍的培养的建议,具有一定参考价值。
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