产业园区是承载地方产业集群、促进区域经济发展的重要载体，对我国地方经济发展产生着巨大的影响。早期，我国的产业园区建设大多由地方政府主导进行;随着近二十年的发展，产业园区已经逐渐从政府主导向企业化主导转型。越来越多的企业加入到产业园区的开发、建设和经营行列，这其中尤以房地产商的参与最为活跃。与此同时，在当前我国房地产业高度调控的宏观背景之下，产业园区作为一种地产开发和产业发展有机结合的主题地产运营模式，也为传统的房地产企业提供了一种更为广阔而新颖的发展思路。　　本文的研究对象是具有企业化经营特征的产业园区运营商的企业发展战略问题，尤其关注以房地产商身份开展产业园区业务的企业战略特征。房地产企业通过产业园区的发展促进单纯的房地产投资向复合的产业投资方面转化，使房地产开发和城市发展融为一体，这不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，对中国经济发展模式的转型以及城市可持续发展也具有积极的作用。产业园区运营商的战略要点与传统的房地产开发商有着很大的不同，具有极高的复杂性，既集合了政府、地产开发商和物业持有运营商的多重职能，又涉及工业地产、商业地产、住宅地产等多种类型的产品开发，投资周期长、资金数量大、产品形态多样，因此当房地产商涉足产业园区领域时，并不能单纯的照搬房地产项目的开发经验，而是需要一套更为全面、系统的战略指导作为依据，这也正是本项课题的研究目标和意义。　　本文应用案例研究方法，选取产业园区运营业内具有代表性的企业案例为作素材，在具体的企业背景和经营实践之上展开一系列详尽的分析，通过案例的方式建立起真实的战略场景，从而更清晰的剖析、展现和说明产业园区运营企业的最优化发展模式。案例企业—华夏幸福是一家典型的产业园区运营商，涉足产业园区运营领域近十年，是我国较早从传统房地产开发商转型为产业园区运营商的企业，并于2011年以独特的“园区+地产”概念成功实现了 A股上市的目标，因此其具有显著的代表性，并能为本文提供充分的研究资料和数据支撑。另外，笔者曾作为独立咨询顾问方，全程参与过华夏幸福旗下的大厂潮白工业园的总体战略规划制定工作，因此对于案例企业的业务运作模式有着全面、具体的了解和认知，使本项课题研究更具实践性。本文依据战略管理的相关理论，对案例企业-华夏幸福开展了全方位的战略研究。首先，分析产业园区行业发展面临的外部环境，包括运用 PEST方法进行宏观环境分析和运用波特五力模型进行行业竞争态势分析;其次，运用企业价值链模型，从价值创造活动和支持性活动两个方面对华夏幸福的内部经营情况和资源能力进行了解析。根据外部环境分析和内部能力的研究结果，通过 SWOT分析，提出企业的战略定位和方向，进而建议企业未来的业务组合模式，并为企业的战略执行给出在细分业务策略和职能建设策略两个方面的具体实施建议。　　通过外部分析，可以发现当前产业园区行业面临着复杂多变的宏观环境局面，环境中既存在着众多的风险因素，又展现了丰富的机遇。同时，行业竞争态势也异常严峻，一方面，在与现有竞争者中的竞争中，作为一个以“地产”为核心的产业园区运营商，华夏幸福必须面临着来自其他两类，即以“产业”为核心和以“运营”为核心的园区运营商的挑战;另外，在应对来自主要供应方-地方政府的博弈中时，作为土地和政策两大核心资源的供应者的地方政府对于产业园区运营商的影响巨大。通过内部分析，可以发现华夏幸福是一家具有领先理念和实践精神的企业，其已经构建了完整的企业能力体系，尤其是在产业园区的开发运营经验、专业招商能力等方面展现出了非常明显的优势;但是，其在对于新兴行业的认知力、资本管理能力、品牌管理能力等方面仍存在着较大的提升空间。结合内外部分析结果，建议华夏幸福应采取“SO”的战略选择，充分发挥优势、利用机会，围绕“成为领先的产业新城投资运营商”的企业愿景，以“不断强化产业园区业务的竞争优势，提升园区运营业务的发展层级，寻找机会进入产业投资领域”的战略思路指导未来的企业发展。通过对各细分业务的吸引力和华夏幸福具备的相对竞争力两个维度进行矩阵交叉分析，建议华夏幸福构建“以产业地产和住宅地产的地产类业务为核心业务，以产业投资业务为战略业务，以企业增值服务为支持业务”的业务组合。最后根据总体战略方向，制定了产业地产、园区运营和产业投资三个细分业务领域的业务策略，另外还针对战略管理和投资决策、产品研发、人力资源管理、公关营销、资本运筹五大支持性职能的能力构建提出了建议。