房地产是我国的支柱型产业,它的特点是项目投入资金需求大,项目开发所需周期长,房地产企业只靠其内部资金无法满足其周转需求。随着国家不断的出台一系列信贷政策给房地产企业带来融资压力,房企过去主要依赖于银行信贷解决资金问题的方式开始转变,积极寻找新型融资方式,拓宽融资渠道。发行永续债成为了颇受欢迎的新兴融资方式之一。武汉地铁在2013年发行了第一支永续债,拉开了永续债在我国发行的序幕。永续债在房地产企业大受欢迎的主要原因是融资的限制条件少且可以降低企业资产负债率,同时企业也获得了可以长久使用的现金流。保利地产2017年开始发行永续债,当年共发行两期共计金额50亿元。截止到2020年末,共计发行八期永续债,金额超过200亿元,是房地产行业永续债的发行大户。因此,本文选取保利地产作为案例公司对房企利用永续债融资的效果和风险分析具有代表性。本文首先介绍了房地产行业目前的融资收紧背景,以优序融资理论、代理成本理论和最佳资本结构理论作为后续案例分析的理论基础。然后以保利地产为例,介绍其基本信息,发行第一期永续债的具体条款设计和过程。随后对于保利地产发行永续债之后的融资效果和风险进行分析。由于企业发行永续债会导致投资者心理预期的改变,因此,在对企业发行效果的分析时,不只局限于公司的层面,更站在投资者的角度进行阐述。本文梳理了保利地产发行永续债业务的具体模式和条款设置,同时探讨了通过永续债融资为保利带来的融资效果和潜在风险,从保利发行至今并未暴露出明显问题,研究具有一定的前瞻性。通过研究得出永续债融资为企业带来的优势,既拓宽了融资渠道也改善了资本结构,同时也不能忽略潜在的风险,主要包括经营风险和财务风险对企业带来的影响。最后针对分析部分做出总结并提出经验借鉴,为全行业乃至其他行业发行永续债时进行参考借鉴。