【摘 要】
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土地是房地产开发企业赖以生存的原材料,对房地产上市公司来说,储备的土地除了可以转化为产品带来未来收益以外,还可以为其带来保值增值和股价上涨效应,是影响上市房企价值的关键因素,也是其未来生存和发展的基本保障,更成为企业内外部衡量其价值的一个重要指标。但储备土地同样存在风险和成本,除了获取成本、持有成本和机会成本外,过度囤积土地也会对企业的资金链安全甚至可持续经营造成威胁;再加上如今房地产企业融资渠道
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土地是房地产开发企业赖以生存的原材料,对房地产上市公司来说,储备的土地除了可以转化为产品带来未来收益以外,还可以为其带来保值增值和股价上涨效应,是影响上市房企价值的关键因素,也是其未来生存和发展的基本保障,更成为企业内外部衡量其价值的一个重要指标。但储备土地同样存在风险和成本,除了获取成本、持有成本和机会成本外,过度囤积土地也会对企业的资金链安全甚至可持续经营造成威胁;再加上如今房地产企业融资渠道和额度紧缩,融资成本高企,以及其他市场风险、政策风险的存在,使得储备土地行为有极大可能损害企业价值。随着土地重要性的日益突出,上市房企的土地储备逐步成为各利益相关方关注的焦点。所以,定量研究土地储备与企业价值之间的关系,使得企业能够在价值最大化的前提下综合自身能力合理储备土地,显得意义重大且迫切。本文以国内A股上市的房地产开发企业为具体研究对象,运用面板门槛模型,探讨土地储备对房地产上市公司价值的影响机制,以及现金流和融资约束在此影响路径上所起的作用。实证结果表明,在当期企业价值最大化前提下,最优土地储备水平为0.0024万m2/人,在提升远期价值方面,滞后三期最优土地储备水平为0.1725万m2/人;当企业现金流水平低于负20亿元时,土地储备对企业价值有显著抑制作用,当企业现金流大于负20亿时,土地储备对企业价值有促进作用;当融资约束较严重时,土地储备对企业价值有显著抑制作用,当融资约束较轻时则相反;与民营企业相比,国有企业储备土地可以在更大范围内提升企业价值,最优土地储备水平为0.1126万m2/人;新增土地储备尤其是新增一二线城市土地储备对企业价值的影响显著为正,现金流和融资约束水平在新增土地储备对企业价值的影响路径上依旧具有调节作用。基于实证结果,本文针对资产评估机构及专业人员,房地产企业经营管理者、资本市场投资者以及政府管理部门分别提出了建议。
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