《物权法》第149条住宅建设用地使用权期限届满后自动续期的规则,从学术探讨到舆论热点,从升斗小民到党中央国务院对该问题的关注有增无减。该问题事关所有城市居民的财产权利,百姓的安居乐业,和谐社会的稳定,是解决民生问题不可绕过的障碍。如何进行住宅建设用地使用权期限届满后的制度安排,才能符合传统文化思想与现实国情,平衡私人与国家的土地利益关系,既保障民众的住宅权利受到保护,又不损害土地国家所有的财政利益,考验立法机关的立法智慧。笔者通过文献查阅、学者观点梳理、法律条文研究以及国外立法例借鉴,特提出如下观点:住宅建设用地使用期间届满后自动续期规则设计首先应当明确住宅所有权归属于住宅所有人;其次在续期期限上应当遵循房屋的自然属性,自动续期至房屋毁损灭失等丧失居住功能为止;最后根据不同的住房面积、住宅性质等标准征收不同不动产税。本文在结构上共分为提出问题,学说综述,国外立法例比较,问题解决建议等四个部分。第一部分为提出自动续期的问题。首先从青岛、深圳和温州三个城市发生的期限届满事件作为引入,说明该事件并非还停留在想象中,已然实际发生。分析其土地使用权期限届满的成因以及后续处理方式,说明在实践中对自动续期问题没有很好的解决方案。其次界定住宅建设用地使用权属于用益物权的权利性质。最后对我国现行相关法律条文进行梳理分析,说明在法律上对自动续期问题亦无明确的规则设计。第二部分为当前学者观点综述。在自动续期问题上又可划分为续期期限和续期费用两个问题。在续期费用上,有无偿续期说和有偿续期说两种对立的观点,在有偿续期中又可分为收费和收税两种观点。在续期期限上有无限续期说和有期限续期说两种针锋相对的观点。在有限续期中又可分为固定期限说、评估建筑物使用寿命说和建筑物自然损毁灭失说三种续期方案。第三部分为国外立法例研究。在该部分介绍了德国、日本、我国台湾地区等三个大陆法系国家有关地上权续期等制度安排,以及香港土地批租制下的续期方案。与我国建设用地使用权制度进行比较,发现不同,借鉴优点,为我国住宅建设用地使用权期限届满后的续期制度安排提供域外立法借鉴。第四部分为笔者相关分析过程和提出建议。本部分可分为两大块,第一部分是对《物权法》第149条的条文文本理解分析,探究住宅之目的、住宅建设用地使用权之性质、土地国家所有之概念内涵、期限届之满缘由和自动续期之含义,了解其立法本意,为后续规则制定提供原则。第二部分为笔者相关续期规则的立法建议。从续期后地上建筑面物归属确定、续期期限的选择和续期费用的收取三个方面进行论述。