近年来，商品房住宅价格持续高涨，引起了社会各界的普遍关注，学术界对此展开了众多的研究。作为一项资产，商品住宅的基本价值等于投资者根据其对风险的偏好而预期的未来回报贴现的总和。从金融的角度来看，商品住宅未来的回报就是指其租金。从理论上说，租金与房价之间存在长期均衡的关系，租金房价比是租金收益率的衡量指标。一般来说，租金房价比不能长期偏离历史均值，如果严重偏离均值，则房地产价格就有可能出现错误定价。 国内现有关于房地产价格波动的研究主要集中在从供给和需求的角度出发，分析各种宏观经济基本面对房地产价格波动的影响，而对于租金这一因素涉及较少，或只分析了租金和房价的关系而没有探讨租金房价比的变动情况。本文从资产定价的角度出发，直接引入租金变量，构建租金房价比作为衡量住宅价格的指标，对北京、上海、广州、深圳、大连和天津六大城市的商品住宅价格进行实证研究，目的是要通过租金房价比来分析造成住宅价格波动的主要影响因素。 1.通过协整检验，得出住宅的价格与租金之间存在长期均衡关系，为引入租金房价比作为研究房地产价格波动的指标提供了前提基础。其次，本文借鉴国外相关研究的做法，对戈登增长模型进行对数线性化处理，把租金房价比的对数分解为预期实际利率现值、预期风险溢价现值和预期实际租金增长率现值三部分。再次，本文运用一阶自回归分别估计预期实际利率现值和预期实际租金增长率现值后，再对预期风险溢价现值进行估计。最后，本文对租金房价比的对数进行趋势分解和方差分解，以进一步通过租金房价比来研究造成住宅价格趋势变化和波动的主要影响因素。 2.通过分析得出结论：(1)近期北京、上海、广州、深圳、大连和天津的租金房价比有总体下降的趋势，且都小于租金房价比的历史均值，表明房价增长比租金增长快，房价和租金之间产生一定偏离。(2)趋势分解和方差分解的结果显示预期实际租金增长率现值和预期风险溢价现值对租金房价比的趋势和波动变化有较强的影响力，而预期实际利率的影响力较小。(3)预期实际租金增长率现值和预期风险溢价现值是同向变化的，因此，这两个因素的波动对租金房价比的趋势波动的有抵消作用，租金房价比的趋势波动幅度比这两个因素的波动幅度小。