台湾地区土地税制以地价税及土地增值税作为实现孙中山先生“平均地权”的主要工具，目标在税去地主不劳利得，防止土地投机垄断炒作与抑制地价飙涨。然而自一九五四年颁布“实施平均地权条例”迄今，虽经多次修正，不但未能达成各项土地政策目标，反而衍生出更多的问题，在其政治教条的外表下，究竟背后隐藏何种意涵？值得深入探讨。本研究除就理论面与法规面作基础的整理比较之外，在制度面是针对一九四九年后台湾地区的土地税制变迁，以法规结构分析法作纵向的探讨，并观察土地税制历次沿革与其课税规定的演变，以了解各阶段性的特殊意涵。政府当局所实施的土地税制，在安定的“平均地权”口号下，潜藏的是一种图利地主阶级。因此，本研究主要是强调，台湾的土地税制变迁历程，是脱离理论轨道之外，而受制于历史环境中的政治经济因素，而必须从政治权力核心深入探讨。本论文另对大陆与台湾地区各种不动产税制之课税主体、课税客体（范围、对象、税基）、时机、减免优惠、税率、稽征程序等租税制度及税务行政问题，加以分析探讨，并提出改进建议，俾作为未来修法之参考。本论文共分为七章三十节，第一章“绪论”，主要说明本论文研究之动机与目的、研究范围与方法及本文章节架构。第二章“中国大陆不动产课税与征收管理制度之规范”，本章说明中国大陆土地增值税及房屋税之规范，并就税收之征收管理与税务行政处罚听证程序加以说明。第三章“中国大陆房地产交易法制之研析”，本章首先概述中国大陆房地产法律制度，以交易制度为主，并辅以管理产权制度，并说明土地使用与住房制度的改革及探讨房地产交易之主要法令。第四章”台湾地区平均地权土地征收与新市镇开发及登记之规范”，本章包括台湾地区实施平均地权、土地征收与新市镇开发及不动产登记之规范。第五章“现行台湾地区不动产课税制度之规范”，本章包括台湾地区地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税制度之规范，及海峡两岸土地课税制度之比较与检讨。第六章“现行台湾地区土地税制相关问题之检讨与改进”，本章内容包括现行台湾地区土地税税基、税率、租税优惠与免征、税务法规与行政、不动产信托相关课税、自用住宅用地租税优惠、农地移转免征士地增值税等问题之检讨与改进，以及土地增值税改进方案综合评述。第七章“结论与建议”，本章内容为归纳与综合海峡两岸不动产税课，并<WP=3>对大陆地区及台湾地区不动产课税之缺失检讨意见作一结论，并提出改进建议方向。众所周知，土地之分配与利用为人类生存最重要的问题，而“住”为民生六大需求之一，因住宅为高价位财货，社会中仍有许多人极需政府或有关单位协助，始能获得最低水平之住宅服务，以解决居住问题，且让每一家庭皆有适当居住环境，亦是政府住宅政策主要遵行之目标。在政府住宅政策中租税补贴政策工具始终扮演极为重要角色，现行土地税税法为减轻自用住宅用地所有权人负担，对自用住宅用地出售所课征之土地增值税采行若干优惠措施，其中包括土地税法第三十四条及平均地权条例第四十一条所规定之一生一次百分之十优惠税率及土地税法第三十五条和平均地权条例第四十四条所规定之重购退税等相关优惠措施。然随着时代变迁，现行优惠之规定标准失之过宽，在租税收入上造成政府税式支出（Tax Expenture）浮滥致税收巨额损失，在租税公平上:对所得分配造成垂直与水平不公平现象，在租税效益上:使租税产生非中立性而影响整体经济效益，形成资源的无谓损失，在租税稽征成本上:由于税法规定简单、解释令繁多，致征纳双方时起争议徒增稽征成本。为使政府税收减少损失、社会所得分配公平、社会资源配置有效率及简化稽征工作降低稽征成本，本研究探讨下述目的：（1）就租税收入而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成税收重大影响？（2）就社会公平而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成社会所得分配不均？（3）就经济效益而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会影响资源配置效率？（4）就稽征实务而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会增加稽征成本?本论文根据研究探讨作成下列结论：（1）就租税收入而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会对税收造成重大影响。A.现行优惠措施（一生一次百分之十优惠税率及重购退税）过于优惠，造成税收流失。B.现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽，造成税收流失。C.现行同时出售、申报自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多处限制，形成多处享用，造成税收流失，应限制多处。D.现行重购退税申请无次数限制，造成税收减少，应限制申请次数。（2）就社会公平而言，现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会造成社会所得分配不均。A现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽，造成同为一生一次百分之十优惠税率，高所得者税负却相对较轻之不公平现象。B.现行同时出售、申报<WP=4>自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多