随着中国经济的快速增长，中国房地产业正经历着前所未有的快速发展。然而在房地产业快速发展的同时，也导致了我国房地产业面临许多问题。其中房价是核心问题，导致房价过高的原因主要是因为房地产市场的三大不平衡:供求不平衡、商品房和保障房之间存在着不平衡、房屋买卖市场和租赁市场之间的不平衡。其中以供求不平衡为主要因素。如果这一问题得不到及时、有效地解决，则会影响到整个房地产业未来的健康发展。从当前房地产市场的形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房地产市场中的供求不平衡问题并没有得到有效地解决。因此，对房地产市场供求不平衡现象及其产生原因进行分析势在必行。在供给方面，保障性住房与商品性住房相比，无论是从投资规模还是总量供给上都明显偏小，远远不能发挥保障性住房应有的作用；在需求方面，由于城镇中居民购买力低下，加之各种住房配套政策的缺乏，从而形成了中低收入人群对住房的有效需求不足。除此之外，政府和开发商片面追求房地产市场对国民经济的带动效应和经济利益，而忽略了住房的保障性，也进一步加剧了商品房市场与保障性住房市场的发展失衡。本研究从社会保障、住房过滤、理性选择理论的视角出发，采用定量研究与定性研究相结合的方法，并构建灰色—马尔科夫预测模型对天津市保障性住房和商品性住房发展趋势进行预测,分析住房供给、住房需求以及投资投机等内在联系，探讨影响住房保障改革的深层次原因。