市场比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。相较于其它方法,市场法比较法的评估原理简单易懂,且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在房地产价格估价方法体系中成为最常用的一种方法,并得到国际评估界的公认。根据.1999出台的《房地产估价规范》规定,在有条件的地方必须运用市场比较法来评估房地产的价格。但是市场比较法在实际运用中存在可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性,不仅使估价结果显得不可靠,更有可能引发道德风险,不利于整个房地产估价市场的规范与发展。所以,如何科学地运用市场比较法进行房地产估价是一个值得研究的课题。本文从理论上对房地产价格、房地产评估的特点、原则、程序、方法及市场比较法的运用原理、步骤及运用现状做了深入研究,总结了市场比较法在我国运用过程中存在的主要问题,即可比实例选取的随意性和房地产状况调整的主观性。因此,在房地产估价过程中建立定量分析的模型、减少人为因素的影响,是解决这一问题的有效方法。本文将模糊理论应用于市场比较法中,在现有房地产估价理论的基础上,结合模糊理论的最新研究成果,建立了市场比较法的模糊数学模型。在修正区域因素和个别因素过程中,采用德尔菲调查法确定价格影响因素指标,在确定某因素隶属于某种特征的程度时引入了隶属度,在选择可比实例过程中引入了贴近度,在确定权重时引入了层次分析法。最后以历东小区估价为例演示改进后的市场比较法的具体应用。本文通过利用模糊识别数学模型选取可比实例,提高了可比实例选取的可行性和可信性;利用层次分析法来确定房地产各区域因素和个别因素的权重,使房地产状况调整更加精确,从而提高房地产估价结果的精确性。