中海地产隶属于中国建筑集团有限公司,具有40年的地产开发和经营管理历史,在全世界70多个城市开展地产业务,共有600多个发展项目。中海地产自2007年9月进入沈阳市场以来主要地产产品是商品住宅,通过给购房者提供优质产品和服务在沈阳房地产市场占据着一席之地。但随着沈阳商品房市场竞争的加剧,中海地产的市场份额正在面临挤占,因此需要对公司市场环境进行分析并结合自身产品特点,设计适合的住宅产品营销策略。本文以中海地产沈阳公司的住宅产品为研究对象,先对其在市场的营销现状和遇到的问题进行总结,得出中海地产现在面临消费者品牌影响力较弱、消费者满意度不高、口碑未达到市场预期的问题。为找到引起营销问题的原因,对中海营销环境进行深刻分析。通过对中海地产沈阳公司所处的宏观环境分析了解到,沈阳市房地产市场自2018年8月开始全市限购政策,房地产市场行业有下行趋势,但沈阳市2019年地区生产总值6470.3亿元,比上年增长4.2%,整体经济营商环境向好。因此,沈阳整体的房地产行业保持平稳上涨态势。通过对自身微观环境的分析了解到中海地产沈阳公司住宅产品的主要竞争对手是沈阳市场的其他品牌房企和低价本土房企,并且全市改善型购房需求成为主流,其次是刚需购房。最后,结合了SWOT分析法确定了应当采用SO战略,进一步发展品牌优势,通过利用政策倾斜和自身土地储备,开展创新性住宅产品,满足购房者需求,从而更好的抢占市场份额。为了解决营销过程中的现存问题,首先,利用STP策略先从年龄分类入手将消费者市场分为三类。并从中选择了以企业中层管理人员、公务员、私营业主为代表的中等收入群体为目标细分市场。最后做出打造中高端精品住宅产品定位。对于确定的市场定位,应用4P营销组合,实行差异化营销策略。透过完善空间布局、增强品牌效应、创新建筑功能和强化售后服务来打造产品差异化。通过差别定价同时保证销售成绩和利润业绩。增加渠道创新,利用异地、关系、融合营销手段进行渠道拓宽。搭建客户数据要求平台将产品展开精准推广,并搭建相同的促销方案,运用每种方案所长完成低成本宽领域促销产品妥善处理了前文指出的问题。并从组织制度、人才队伍、实施技术、资金保障四个方面指出了中海住宅产品营销策略实施过程的保障措施。通过本文的研究,期望能为中海地产沈阳公司下一步竞争做好营销资源准备,帮助其扩大品牌影响力和市场份额,并为中海在其他城市的扩张提供建议和参考。