我国的城市住房,在住房制度改革后,从原先的非商品,即福利,转变成为一种纯粹的商品,并出现了一个具有中国特色的专用名词——商品住房。在这一转变过程中,伴随着中国社会从单位制向个体化的转变,从国家服务模式向市场服务模式的转变。其中,在城市社会的一个集中表现就是那些“公房”社区与1980年代之后建设的“商品房社区”一样,走上了“自我管理(物业管理)”之路。而这种突然加载到居民身上的自我管理义务似乎并没有能够被很好的执行。近年来物业管理纠纷的逐渐增多并随之成为一个被广泛关注的社会问题则证明了这一点。作为一个社会问题,物业管理问题也学界各种学科广泛研究与探讨,在20多年的发展过程中也经历了许多变革,但是都没有很好的解决或改善这一问题。笔者关注到大部分围绕物业管理问题的研究都集中在制度层面,探讨应该建立怎样行之有效的制度来规制这个行业及其参与的各方,使之能够平等地处理各类问题,并让居民更好的担负起自我管理的义务,而较少关注到关乎居民自我管理基础的居民自治能力及其背后关乎居民行为模式的公共理性的建立与发展。另一方面,大部分研究都集中于理论的推导,而缺少较为明晰的实地经验性证明。因此,探讨上海城市居民自治能力与公共理性和物业管理满意度之间的关系成为笔者重点关注的问题。本研究在大量的问卷调查的基础上,通过统计分析,验证了“社区居民自治能力越强与公共理性持有程度越高,其对物业管理的满意度越高。”这一中观层次假设,并通过主次问卷的方法,验证了微观层次假设“年龄越小,居民社区自治能力越强及公共理性持有程度越高。”同时通过理论研究,论证了社区自治的发展与居民公共理性之间存在的二元结构关系,由此打通微观与中观层次。证明了社会转型的过快并之社会化年代的不同所导致的代差是导致现今物业管理问题的主要成因。