纵观人类文明史,农业化、工业化和城市化是人类活动影响土地资源利用的最主要方式。当前经济发展的“新常态”正处于供给侧结构性改革的深化时期,在跨越“刘易斯拐点”和“中等收入陷阱”的双重约束下,中国的快速城市化进程正从根本上对国家的经济结构与产业形态实现着重塑。然而城市化并不简单是提升城市人口比重和国有土地比例的扩展问题,城市体系的合理化与产业结构的升级必须在“集聚效应”和“拥挤效应”的制衡机制中实现生产要素的自由流动,企业的自主选择以及劳动力的自由迁徒。由于未能深刻认识到城市化体系构建与产业结构升级转型的耦合机理,在“严守18亿亩耕地红线”的政策要求下,存在着东部沿海快速城市化地区发展普遍面临着“城市建设用地短缺”,而中西部地区“有限的城市建设用地使用方式粗放浪费”的矛盾困境,如何提高土地供应的效率和质量,降低土地供需成本成为核心问题。由于当前的土地利用规划没有充分考虑到土地利用的“非均匀混合污染特性”和“区域土地资源的时空间稟赋差异”,一方面,在城市建设用地侧造成地方政府“公地悲剧”式多占多用建设用地指标依赖土地财政的“竞次式”发展;另一方面,土地与户籍的二元管理体制在城市化中创造了大量的两栖人口,农村土地确权这把“双刃剑”带来的土地禀赋效应限制了农地的流转规模,从而在农村集体土地侧,造成大量农村土地的闲置浪费,形成“反公地悲剧”。本文的最终目标旨在解决当前我国建设用地利用中的这种“公地悲剧”与“反公地悲剧”并存的困境。通过土地资源治理结构的改革,提高土地供需和管控效率,降低土地利用后期管护的外部性成本。按照“提出问题-分析问题-解决问题”的逻辑,在理论研究上,本文从逻辑框架、治理机制选择和可能的管控路径三个维度开展建设用地差别化管理的研究;在实证研究上,宏观上采用1999年-2014年全国层面的空间面板数据,以“核心-边缘”理论构建土地利用的三次函数模型,分别进行了混合面板回归、16期的截面数据回归和面板数据的FGLS回归,并模拟了地理距离与土地利用效率的边际分析过程;在中微管层面,以浙江省1999年-2007年开展的“折抵指标有偿调剂”为研究案例,构建浙江省城市簇群的空间竞争与合作模型,以社会网络关系的视角识别城市个体的角色、地位和相互间的竞争合作关系。最后根据中国当前的基本国情,选取了 4个国家的多样化指标体系进行制度分析,在诊断社会-生态系统(SES)分析框架下提出了适合中国国情的建设用地管控模式和路径选择。本文的主要研究内容与结论如下:(1)梳理新古典经济学、新制度经济学关于边际分析和治理结构选择的逻辑思路和理论假说,结合新经济社会学发展的历史,发现经济学与社会学经历了嵌套-脱藕-融合的演变历程,以经济-社会融合的视角分析了市场制、科层制和网络制治理结构的异同属性,在全面分析土地资源的物理属性和社会利用的特殊性基础上,确立网络制为本文治理结构,并将社会关系嵌入到土地资源的配置中,确立了由追求土地资源的配置效率向控制治理的过程效率过渡的逻辑基础。(2)以交易最低信用问题的提出为切入点,分析了网络制能够节约交易成本的原因,并给予了数学上的逻辑证明,无重复一次静态博弈方法揭示了网络制的发生机制、约束合作和信任回报机制的原理,并以“围栏陷阱”案例介绍了自组织网络机制的作用,嵌入社会关系的诊断社会-生态分析(SESs)框架揭示了治理结构选择的机理。针对土地利用规划中“不易算”、“不易分”和“不易控”难题,在此基础上以非线性的复杂思维提出以“基础配置+奖励配置+竞争配置”的增量建设用地管控模式,并主张由追求不切实际的建设用地配置的边际效率向过程控制、结构控制和效率实现目标的过渡,实现这三个目标也就达到了总量控制的目的。数理分析和案例分析论证了在本文提出的新的分配框架中区域间的指标交易的确可以增进建设用地利用效率。(3)以构建“建设用地使用权跨区域再配置”的效率函数为出发点,通过空间面板数据的计量分析(FGLS)和边际模拟(GLS)证实了区位因素与土地利用效率的关系符合核心-边缘模型,研究发现地理距离与建成区土地利用效率的“∽”形规律,并存在一条北起吉林松原(15.38,1065)和吉林市(15.16,1050),中间经过河南三门峡(14.9,1032)湖北荆门(15.41,1067)和随州(15.22,1054)以及湖南张家界(17.01,1177),西至广西百色(15.63,1082)的类似人口密度的“胡焕庸线”的建设用地利用效率边界曲线,最优效率的建设用地利用区域在距离三大港口 350公里至400公里范围内,超过1100公里以后土地利用的负面效果将越来越大,并在此基础上划分出三大最优土地利用效率圈的边界城市大概是天津港到河北张家口(4.79,331.85)和山东淄博(5.24,363.02);上海港到浙江丽水(5.28,365.8)、台州(4.92,340.86)和安徽芜湖,5.45,376.9),香港到广东阳江(5.44,376.8)和揭阳(5.6,386)的范围。另外,计量分析结果表明我国城市人口承载最大上限量为2.39万人/平方公里;通过对1999-2014年16条曲线的拟合发现:有效距离内的大城市建成区面积变动一倍,可以带来平均意义上1.2亿元的GDP收益;而在边际意义上,在距离三大港口最优效率圈范围内的大城市,则可以带来每平方公里5650万元的土地利用效益增加值。(4)为了论证社会关系网络可以作为一种独立机制配置稀缺社会资源,本文构建了社会网络空间竞合模型,发现浙江省1999年-2007年城市簇群空间的中介度(结构洞)变化曲线与折抵指标资源流向的曲线拟合高度相关,相关系数高达76.44%。凝聚子群分析发现存在四组城市网络合作族群,分别是杭州、湖州、嘉兴和绍兴组合,宁波和舟山、台州组合,温州和丽水组合,金华和衝州组合。并通过宁波和绍兴的土地指标交易案例说明了经济联系的网络密度分析和地位分析可以为建设用地指标交易辨识潜在的交易分区和交易组合提供技术支持。(5)在奥斯特罗姆SES框架下通过对美国的土地发展权模式(TDR)、荷兰的分区模式(Zonal)、德国的无差异交易(UTP)、按比率交易(RTP)和分区模式(Zoning)以及中国的CAC模式比较,发现当前适合中国的指标控制模式是“Zonal+Pollution Offset+Big CAT”,大致类似于“总量控制+城乡建设用地增减挂钩+大区域的浙江折抵指标模式”,而区别在于前者CAT的交易范围更大,污染补偿模式可以不设置初始配额。传统的CAC体系有利于总量控制和保持低交易费用,缺点在于无法处理信息不对称和土地利用的时空间属性差异,事后交易成本巨大,而分区的办法既照顾了不同区域的时空间专属性,也有利于控制每个分区的总量;污染补偿模式则类似于现行的城乡增减挂钩模式,优点是不涉及到初始指标的配置,并且交易只在区域内进行,在当前的“市管县”体制下有利于近郊县的建设用地指标供应;更大范围的CAT最有利于经济发达地区和中心大城市,这种机制的难点在于转换比率的设置需要较大的交易成本以及如何科学划分市场边界以防止可能出现的市场热点或市场淡静。