预告登记源于普鲁士法,是大陆法系物权法体系中一项重要的制度,它旨在保障本登记条件未成就时或程序未完成时购房者对房屋所有权的期待不受阻碍。在大陆法系代表性国家或地区,预告登记早已成为不动产登记制度中一个重要组成部分。但是我国直到《物权法》颁布以后,才开始对预告登记进行较为详尽的研究,并且多停滞于表面,未将其基本功能和实施现状相联系,使其具体操作中的作用不尽人意。这也造成《物权法》对预告登记规定得过于简单。之后出台的《房屋登记办法》和《土地登记办法》中,对预告登记同样有所涉及,前者规定地比较详细;后者只有一个简单条文。这两个法律规范只是对《物权法》的延伸,仍然没有建立起完备的预告登记制度。自《物权法》生效以来,预告登记制度的实施现状未达预期目标。作为房地产市场中最为重要的一项制度,预告登记的出发点应当是为购房者提供足够的物权意义上的保护。随着我国房地产市场的发展,买房人的风险有时不仅仅限于“一房二卖”,也面临着更多其他层面的可能危及房屋所有权取得的潜在风险,如建设工程价款的优先受偿权、公法行为优先等。这些也应当是预告登记所要解决的问题。只有建立起具有完整效力的预告登记制度,才能给购房者提供最优的权利保障,才有利于我国房地产市场的长远发展。本文研究的起点即在于以明确商品房买卖中购房者具体风险为基础来探讨预告登记,使其能够实现保护购房者将来取得房屋所有权的目的。同时文章主要与德国、日本以及我国台湾地区的预告登记相关规定做了比较,进而借鉴国外或其他地区的优点,还原预告登记的本质。本文分为四部分:约为3.3万字。第一部分为列举购房人可能面临的风险,引出预告登记制度。首先,本文介绍了商品房买卖过程中购房人可能遭受的危及其所有权期待的各种风险。这些风险的产生要么源于房屋买卖合同的相对性,要么源于公私权力之间或私权相互之间的冲突。其次,预防这些风险的登记制度主要有三种:商品房预售合同登记备案、预告登记和本登记。这些措施中,以预告登记效力最为重要,对预防风险的作用更为直接。预售合同登记备案与预告登记相比,无法起到排他性作用。本登记虽然具有终局性,但是只有经过预告登记,才能保障本登记中的登记一方为购房者。最后,文章介绍了预告登记的基本理论,包括概念、特征、价值,这些是预告登记制度建立的基础。第二部分对预告登记与预售合同登记、本登记相互之间的关系进行了明确比较。通过详细的分析,凸显出预告登记的本质属性,强调预告登记才是购房者预防风险的最有力的制度。经过两小节的论述,文章联系我国实际情况,吸收国外或其他地区的先进的法律规范,得出预告登记和预售合同登记、本登记的种种关联,进而提出预告登记取代预售合同登记的可能性,以及预告登记向本登记的推进过程中的各项注意内容。第三部分阐述了预告登记的效力。预告登记的效力是其本质所在。若无这般效力,预告登记便沦为一纸空文。本部分比较了德国、日本及我国台湾地区对预告登记效力的规定,指出我国《物权法》和《房屋登记办法》中规定的预告登记制度在效力上存在的不足。除此之外,文章也分析了预告登记在其效力实现过程中可能遇到的障碍,这涉及到与建设工程价款优先受偿权、租赁权和公权力之间的冲突,在着眼于我国具体情况,权衡利弊之下,得出了对这些权利冲突的最佳解决方式。第四部分提出了完善我国预告登记制度的建议。按照预告登记从发生至消灭的时间顺序,文章逐一讲到应当进行改善的各个方面。首先,在预告登记的发生程序中,从预告登记的申请、登记机关的审查、登记证明的发放三个方面入手,提出应当进行改进的举措。其次,在预告登记的效力部分,提出应当明确效力内容,规定预告登记向本登记的推进程序以及预告登记义务人的抗辩权三项建议。最后,在预告登记的消灭部分,主要针对预告登记的解除、消灭原因及其效力消灭的时间标准提出了一些自己的看法。文章以商品房买卖中购房者的风险为切入点,认为预告登记应当是帮助购房者避开这些风险的重要制度。同时,以价值分析和比较方法为主,逐层分析得出我国现有的预告登记制度在保护购房者远离风险方面存在的种种不足。之后,本文详尽阐述了预告登记应当具有了种种效力,从还原其本质效力,实现其效力功能的角度,寻找我国预告登记存在的各种缺陷的解决之道。笔者认为应当围绕购房人可能遭受的风险来完善我国预告登记的相关规定。文章在对预告登记价值与实效分析的基础上提出了取消预售合同登记、规范预告登记向本登记的推进、合法合理解释预告登记与其他权利的价值冲突等一些创新点。重点在对预告登记的发生、生效、消灭诸方面提出一些改进措施,梳理了我国对于预告登记所做出的各项规定,尝试按照现有的法律规定来解释现实生活中可能遇到的一些问题,如预告登记证明的发放等。只有充分完善预告登记,使其取得实际效果,发挥应有作用,才能让购房者从容地面对商品房买卖中的风险,才能维持我国房地产市场的稳定,这也正是本文的写作目的。