房地产行业在我国经济体系中处于非常重要的地位,关系着国民经济命脉。但是,近些年来,由于银行信贷不断收紧,降低并收紧对房地产企业的投放额度、提高授信门槛,同时股权和债权融资规模也不断收缩,房地产行业的融资越来越困难。在这种情况下,房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）,作为一种新式的房地产或不动产融资方式,能聚集散落在中小投资者中庞大的民间资金,不仅能使得广大中小投资者也能对参与到房地产行业,分享房地产出租和增值产生的收益,而且纾解了房地产企业融资难的困境,为房地产企业提供一条新的融资渠道。税收作为REITs发展的重要一环,税收负担是否合理,很大程度上决定了税收是促进REITs发展的引擎,还是制约其兴盛的绊脚石。然而,当下国内REITs配套的税收制度和税收政策体系却处于缺失或不完善状态。见一叶而知深秋,窥一斑而见全豹。分析海南省人才租赁住房REITs架构和测算其税负,可以显著发现私募REITs存在的税负问题:首先,REITs的底层资产是房地产,且整体交易结构复杂,致使税负过重。其次,重复征税问题严重。所得税和增值税重复课税现象普遍,且税收优惠匮乏。最后,征管机制不完善。主要是税收政策执行不统一,税收透明度不足,导致税负不公。基于上述背景和问题,本文运用案例分析法和比较分析法,从房地产投资信托基金的理论着手,对房地产投资信托基金的特征、概念、类型等进行详尽地介绍,并阐述房地产投资基金相关的课税理论及税收负担的衡量指标,全面论述税收负担和税负归宿的概念和关系,进而通过REITs投资期望与税负的博弈模型,分析REITs税收负担形成机理,为后续案例分析打下牢固的税收理论基础。为进一步深化研究、结合实际,在阐明国内及国外REITs发展历程、政策演变、发展状况基础上,本文以“海南省人才租赁住房REITs”为例,根据私募REITs在设立、运营、退出环节涉及的税种及适用的税收政策,对各参与主体税负进行详细测算,并将私募房地产投资信托基金的税收负担与股票融资、债券融资进行横向对比,通过定量分析来说明私募房地产投资信托基金存在的税负问题。个体往往能反映整体。在剖析海南省人才租赁住房REITs,研究私募REITs普遍存在的税负问题基础上,本文对症下药,提出完善税收政策的具体可行建议。首先,应加大整体税收优惠力度。重点要对设立环节的资产重组行为给予税收支持,并健全REITs所得税税收优惠政策体系。其次,需尽量避免重复征税,消除经济性重复征税,,以“导管原则”和“受益人纳税原则”为导向,完善增值税抵扣链条。最后,要完善征收机制,提升税收政策透明度,提高征管效率。