社会经济高速发展,市场主体的融资需求也日渐突出。实践中,在民间借贷的场合,借贷双方有时会签订一张具有“担保”效用的商品房买卖合同,为双方另一基础债权债务作担保。在这类案件中,债务人往往与债权人签订商品房买卖合同,并约定“若清偿期届满时债务人未履行还款义务,则需要履行商品房买卖合同;反之,若其按时清偿,则该买卖合同无需履行”。以商品房买卖合同担保借款可以说是一种非典型的担保形式,在社会生活中运用也较为广泛。对于其中买卖合同的性质所下结论也繁杂多样,并以是否承认该份合同为虚伪表示为分野。现有学说主要包括以债之制度实现担保说、附条件买卖合同说、代物清偿预约说、后让与担保说以及抵押权说等,各家观点与研究成果丰硕。这其中,对于让与担保说以及代物清偿预约说的探讨尤为热烈。2015年9月1日正式施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条,在司法解释的层面对该合同的担保性质进行了肯定,提出其效力的确定应附随于民间借贷的基础法律关系,并确立拍卖作为该担保的实现方式,但对于该合同之性质等具体问题则未作解答。代物清偿预约可以说是一种关于以特定标的物为代为清偿的事先合意,其是由双方当事人在借贷合同的清偿期届满前约定的,在债务人未能履行债务时,由债权人或债务人享有的一种请求权。该买卖合同从多种迹象均表明了其虚伪性,因此作为虚伪表示的买卖合同应为无效。在这种情况下,借用代物清偿预约的制度,将其定义为一种非典型的担保物权,不仅能够保证债权人与债务人担保之意思的实现,与此同时,通过为该制度增加清算规则,既能够避免了与禁止规定的冲突,又在实践中起到了保护债务人权利的作用,这也与上述《民间借贷司法解释》中相关条款所规定的拍卖作为清算方式相一致。此外,鉴于该非典型担保形式的公示要件欠缺,在实践中尚不能利用现有制度将公示要件补全的情况下,可以通过担保受偿的顺位安排,在不破坏现有担保权制度的前提下,对于有担保效力之商品房合同“买受人”即民间借贷的贷款人以最大限度的保护。如在涉案商品房之上存在多个担保权人的情况下,首先应当保障法定担保权人的优先受偿权,其次赋予有担保效力之买卖合同的“买受人”以优先于无担保之债权人的“次优先受偿权”,使其就涉案商品房进行第二顺位的受偿。从实践中的法律效果来看,通过将代物清偿预约拉入法律规制范围内,并对此作出清算规定,既能规范此类行为,又能够在某种程度上将有瑕疵的担保情形拉回法定担保物权的轨道上来,对市场秩序与融资主体的财产安全可谓有所裨益。