经济快速发展、城镇化加快的同时推动了房地产市场的繁荣,房产中介机构也应运而生,基于中介服务合同产生的一些纠纷及法律问题层出不穷。有的委托人为了逃避支付中介报酬,在中介机构提供信息或媒介服务后,私下与交易相对方缔约或者通过其他中介机构与相对方缔约,房地产行业内部称之为“跳单”,“跳单”纠纷是房产中介市场中较为常见的纠纷。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)没有明确“跳单”的概念,在居间合同一章中对居间合同双方当事人的权利义务关系规定的不平衡。最高人民法院发布的“1号指导案例”虽然确定了特定情况下的裁判规则,但是因为对其缺乏说理,法院对于因“跳单”引起的纷繁复杂的纠纷不能一概予以适用。司法对“跳单”纠纷裁判标准不统一决定了对此类问题不能予以公正的解决,法律未明确规制“跳单”行为导致房产中介市场的持续混乱。本文通过搜索中国裁判文书网中“跳单”相关案例,整理出司法实践中“跳单”问题争议主要存在于以下三个方面:“跳单”行为的法律性质争议、禁止“跳单”条款的效力认定、居间人的救济。本文正是从这三个争议问题出发,采用案例分析与文献研究的方法,在司法裁判与学界研究的基础上总结出认定标准和规制“跳单”的建议。合同性质的确认是认定“跳单”行为性质的基础,笔者通过指导案例和学者的不同观点以及房地产行业的特殊属性,分析出不同名称的房产中介合同只要内容符合居间合同的规定,应当被认定为居间合同性质,适用居间合同的相关规定;由于我国《合同法》对居间人的权利保护存在瑕疵,委托人经常实施“跳单”从而逃避佣金的支付,委托人的这种行为是依法行使权利还是行为违约是最具争议的问题。在分析学界关于“跳单”行为性质的认定、即将实施的《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)九百六十五条涉及到对“跳单”行为及其法律后果的内容以及结合司法中对恶意“跳单”认定习惯的基础上,确定了“跳单”行为的性质是委托人为了逃避支付居间报酬从而违反居间合同规定的违约行为;但是委托人实施“跳单”也可能是行使任意解除权,从而不构成违约。居间人为了避免委托人“跳单”通常会在中介合同中制定禁止“跳单”条款,本文在确定该条款为格式条款的基础上,结合《合同法》对格式条款无效情形的规定,认定禁止“跳单”条款原则上有效。在确定条款效力及认定行为违约的基础上分析委托人的责任承担,最后对房产中介机构中普遍存在的“跳单”行为,提一些立法上的规范建议,以减少“跳单”行为的发生,从而更好的规范房地产市场秩序。