所谓资产证券化(Asset-Backed Securitization)是指把缺乏流动性、但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。在这里，这些具有预期未来稳定现金流的资产就是证券化的基础资产。而住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，以下简称MBS）是指资产证券化的标的资产是住房抵押贷款，它集合一系列性质相似的购房抵押贷款（作为应收帐款的是购房者定期还给贷款机构的款项-部分本金和利息，也即现金流），将其组合包装后，作为标的资产发行证券进行融资的活动。　　住房抵押贷款证券化的实践起源于20世纪70年代的美国，其三大抵押贷款公司（政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦住宅抵押贷款公司）和从事房地产抵押业务的金融机构将抵押贷款按照一定标准如贷款方、借款方、地区、期限、利率等标准进行划分和重组，并以此组合为担保或抵押，发行抵押债券，从而实现了房地产抵押贷款的证券化。从国际上看，美国、德国、澳大利亚的住房抵押贷款证券化分别成为表外运作模式、表内运作模式、准表外模式的典型代表。　　近几年，伴随着住宅市场的发展，我国的个人住房抵押信贷有了长足的发展。而个人住房信贷收益稳定和违约率低的特点，也使之成为各商业银行优化资产结构的理想选择。2005年3月22日，我国信贷资产证券化试点工作协调小组在北京召开工作会议，正式决定将国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的实践，这就拉开了我国MBS的序幕。　　尽管是一种特殊的证券形式，但抵押证券与其它证券一样，其定价是抵押贷款证券发行和交易的基础和关键，也是证券发行成功的前提。定价过高，可能卖不出去，导致证券发行失败;定价过低，本应筹集的资金减少，会损害参与各方金融机构的利益。因此，合理的价格对抵押证券的发行来说非常重要。同时，抵押证券的定价又是证券在二级市场交易的必要前提，它为投资者投资于此类品种的证券提供一定的价值参考。因此，对抵押贷款支持证券做出合理正确的定价，将会推动证券发行的顺利进行。　　自MBS在美国问世以来，其理论研究和实践都取得了很大进展，关于MBS定价的理论研究也很成熟。国外传统的定价方法多采用现金流贴现方法，合理的定价建立在对未来现金流的正确预测和分析之上，这使得现金流分析成为MBS定价的基础;而借款人的提前还款行为将对MBS证券的现金流产生很大影响，因此，对未来现金流的分析又集中在对借款人的提前还款行为分析上。按时间顺序，对该行为研究的理论发展大体经历了以下过程:早期的第12年提前偿还生命期假设;联邦住宅管理局的经验;常数的提前偿付率;公共证券协会提前偿付基准。　　由于MBS可以被看成具有期权性质的债券，1973年，美国金融学家Black和Scholes在其《期权定价与公司财务》一文中首次提出“期权定价公式”，该公式是期权定价最有效的手段之一，此后，很多学者开始采用期权定价的方法来研究MBS证券的价格。　　与国外研究相比，目前国内对MBS研究的文章主要集中在对其原理、操作过程、会计、法律制度建设等方面的探讨，而对MBS定价方面的研究虽有涉及，但成果仍然有限，在这种现状下，也使得我国MBS定价研究更有意义。　　就本文的研究思路看，首先从MBS的基本操作流程出发，讨论了住房抵押贷款证券化的基础资产——住房抵款适合证券化的品质、基本类型及偿还方式以及国际运作模式等，为研究MBS的定价打下了基础。借鉴国外的研究模式，本文第三章对MBS的现金流及提前还款行为进行了分析。由于我国目前尚无住房抵押贷款证券化的实际经验，所以在讨论适合我国的定价方法时引入了国外几种常见MBS定价方法，对每种定价方法的假设条件和具体定价过程进行了重点分析，比较得出了各种方法在我国运用需要的条件，并引入了我国目前在浮动利率情况下进行住房抵押支持证券定价可以选择的一个模型。最后，对我国住房抵押贷款定价提出了相关政策建议。　　本文的研究成果可以归纳为以下几个方面:　　1.在研究影响住房抵押支持证券现金流的提前还款行为时，总结了国外研究成果中影响借款人提前还款行为的因素并对我国产生提前还款行为的原因进行了分析;　　2.对国外几种常见的MBS定价方法进行了分析并加以比较，得出了各种方法在我国运用所需要的条件;在此基础上根据我国目前住房抵押贷款采用浮动利率的现状引用了一个可以选择的模型:该模型避免了期权调整价差模型等所需要假设条件较多的局限，涉及参数较少，并且符合文章中得出的结论:在我国MBS实践之初适合用现金流现值法进行定价。　　3.对我国刚刚开始的住房抵押贷款证券化的定价实践提出了政策建议，并指出住房抵押贷款证券化的试点应该优先选取现金流相对稳定的贷款品种进行组合上市，显然推出固定利率的住房抵押贷款是一个较好的选择。　　MBS定价是一个复杂的过程，在我国更需要循序渐进，只有在实践中注意积累数据，不断总结经验，才能保证我国MBS有一个良好的开端。