作为我国支柱性产业之一的房地产业,在国家的社会经济发展中起着必不可少的作用。房地产业的发展,带动了相关的产业,从而使整个社会的经济得到了全面的快速发展。城镇化战略的提出,小城镇经济的快速发展,房地产估价作为房地产业中的一项重要工作,其重要地位和作用愈加明显,尤其是估价方法的应用。在现有的小城镇房地产估价体系中,应用最多的是成本法,而这种方法自身存在一定的缺陷和不足,需要引入具有较强说服力、更为合理的估价方法。市场法是房地产估价中三大方法之一,所评估的价格比较合理,具有较强的说服力,在城市房地产估价中的应用也已经成熟起来。而且数学方法在房地产估价中的应用,定量与定性分析的结合,使得该方法更加完善,应用范围更广。因此,有必要对市场法在小城镇房地产估价中的应用进行研究。 市场法评估房地产价格时的三个难题,即,交易实例的搜集、指标因素的修正以及估价结果的确定。首要的问题是交易实例的选取,即市场法的应用条件,在同一供需范围内具有丰富的交易实例,对于小城镇,有时找到丰富的交易实例存在困难,但可以从周围相邻的小城镇内,进行交易实例的选取。对于周围相邻的小城镇能否满足同一供需范围的要求,本文着重从同一供需范围和房地产价格影响因素以及供给与需求三个方面进行了拓展分析,并提出了在小城镇中应用市场法的估价思路。首先从周围相邻的地区内选取与待估房地产所隶属的小城镇发展水平相近的小城镇,即选取相似小城镇;其次从相似小城镇中搜集交易实例;然后按照市场法估价的一般步骤对待估对象房地产进行估价。在选取相似小城镇时,则是依据了模糊数学中的贴近度和择近原则进行。首先选取反映小城镇发展综合水平的主要特征因素;其次确定隶属函数,得出隶属度;再次根据贴近度的计算公式,计算出周围小城镇与待估房地产所隶属的小城镇之间的贴近度;最后依据各个贴近度,根据择近原则,确定符合要求的相似小城镇。并且在本文的最后,通过一个实例验证了论文的实用性。