不动产收益权是既不同于物权、也不同于债权或知识产权,更不同于行政收费权的新型民事财产权利,在外延上亦大于通常所称的基础设施收费权。作为权利人享有的对特定不动产进行收益以获取经济价值的权利,不动产收益权本质上是所有权收益权能扩张和外化的结果。由于其显著的经济价值,不动产收益权可用作融资担保的标的。但我国现行法上明确列举的不动产收益权担保方式仅仅局限于基础设施收益权质押。具体包括公路桥梁、公路隧道和公路渡口收益权质押和电费收益权质押等,散乱分布在《担保法解释》、《农村电网建设和改造工程电费收益权质押贷款管理办法》等司法解释和政府部门规章中,不成体系。且在具体规定上尚有诸多值得商榷之处,比如概念、客体及实现方法等。对于非基础设施收益权质押,目前我国立法尚无明文规定。然而实务中已经出现了相关案例。与基础设施收益权质押同理,在非基础设施收益权质押中,出质人可以较低成本获取融资,质权人则可直接收取并控制收益。通过对物权法定原则的重新解读、对不动产收益权内在属性的具体分析和对《担保法解释》第97条的法律解释,可以完成对该类不动产收益权质押的合法性论证;再通过对担保物权的法律经济分析和对非基础设施收益权质押的经济、社会功能考察,可以完成对该类不动产收益权质押的合理性论证。因此,应将非基础设施收益权质押与基础设施收益权质押结合起来,纳入未来统一的不动产收益权质押法律制度中。不动产收益权质押法律关系的主体是不动产收益权人,包括一切享有不动产收益权的主体。不动产收益权质押的客体是不动产收益权,而非收益权人通过行使收益权获得的收益。不可将收益权质押同收费账户质押、封金质押、不规则质权以及“他人对于自己债权上设定之质权”相混淆。但不动产收益权质权人仍可收取不动产上之收益并优先就债权受偿。理论依据在于,不动产收益系质物即不动产收益权所生之直接权利孳息。依据质押一般规则,质权人可径自收取并对其享有质权。在实务中,该孳息是质权人的质权得以实现的主要来源;在理论上,也仅在债务履行期间先于出质不动产收益权的最后期间届至这一种情形下尚有变价质物或代位行使出质权利之可能。其余情形下,质权人仅得就所收孳息受偿债权。因此,不可剥夺质权人对不动产收益权所生孳息的优先受偿权。通过比较法考察,可以看出,不动产收益权质押极具个性,不同于国外及台湾地区已有的担保物权制度。除开实现方式,对于不动产收益权质押的设立、变更、转让和消灭以及效力,既要结合一般权利质押的共性,也要充分考虑到不动产收益权质押的个性作出尝试性的框架构建。不动产收益权质押需具备当事人合意并经过特定的公示始得设定。质押合同须采用书面形式。公示宜采用在不动产物权登记机构登记的方式。不动产质押的变更须经过双方合意并办理变更登记。由于采用与不动产登记相似的公示方法,不存在不动产收益权善意取得的情形。在责任转质的情形下,应尊重出质人的追认权。应特别注意不动产收益权质权对质物的效力及于质物所生孳息。基于不动产收益权质押与一般权利质押的共性及其独有的个性,出质人和质权人各自享有相应的权利和义务。而质权人质权的实现方式则以收取的孳息充抵为主,代位行使权利和变价质物为辅。对于在不动产收益权质押实务中可能出现的风险,主要包括实现债权和质权的风险,需尽量参照现行法的规定并借助法理形成有针对性的防范机制。尤其注意当不动产抵押权和不动产收益权质权分属不同主体时,在实现抵押权之后,受让人取得的是有质权负担的所有权,不能以其受限制之所有权对抗不动产收益权质权人。宜先采取完善单行法规后制定正式法律文件的形式完善立法。同时减少法律上的限制,促进不动产收益权资产管理中介机构的成长,以培育和发展不动产收益权质权转让市场。另外,建议推行不动产收益权的证券化。从而实现对我国不动产收益权担保法律制度的全面规制。本文共计4万字,除引言和结语外,共分为四个部分:第一部分是对不动产收益权质押基本理论的研究。首先,通过与基础设施收费权、用益物权、债权和所有权用益权能的比较考察,得出不动产收益权的概念;继而评析目前具有代表性的用益物权论、债权论与集合债权论,明晰不动产收益权的权利性质;最后阐释不动产质押法律关系中的各个要素。第二部分是对不动产收益权质押制度的比较法考察。通过介绍我国不动产收益权质押制度的发展,并将不动产收益权质押分别与英国、德国、日本及我国台湾地区法上的相关制度作比较法考察,彰显出不动产收益权质押的独特个性及理论梳理直至制度构建的必要性。第三部分将我国目前基础设施收益权质押和非基础设施收益权质押两种模式逐一进行分析,着重论证了非基础设施收益权质押的合法性与合理性。进而在不动产收益权质押的设立、变更、转让和消灭及效力和实现三个层面上作出尝试性构建。第四部分分析了不动产收益权质押中可能出现的风险,参照现行法的规定并借助法理形成有针对性的防范机制。最后从立法与实务、近期与远期各个维度对我国不动产收益权质押制度的完善提出了自己的建议。