目前,因我国房地产行业的飞速崛起,与之配套的物业服务行业也快速发展。人们享受到了物业服务所带来的便利,同时与物业服务企业之间因服务质量产生的矛盾亦随之增多。多数业主采用拒缴物业服务费的方式表达其对物业服务的不满,使物业服务企业起诉业主追缴物业服务费的案件逐年递增。认定物业服务是否存在瑕疵,是该类案件首先应解决的问题,一旦认定物业服务存在瑕疵,那么物业服务费应如何减免则是该类案件最终应处理的问题。全文共分为三个部分。第一部分以物业服务瑕疵的认定标准即物业服务企业应履行的三项义务-安全保障义务、维修管理义务和清洁养护义务为切入点,介绍如何判断认定物业服务存在瑕疵。重点详细阐述业主与物业服务企业对义务履行范围存在分歧的安全保障义务和维护管理义务,以实际案例中最易出现的纠纷为例,分析业主室内财物被盗和小区车辆被损害时物业服务企业应履行的安全保障义务,区别物业服务企业与业主、与房地产开发公司间的维修管理义务,并指出物业服务企业应对消防设施和电梯等特殊设施承担更为严格的维修管理责任。第二部分对物业服务费应如何减免作出说明,即如何从证据和质量上对物业服务瑕疵进行认定并依法作出减免物业服务费的判决。本文指出,如物业服务存在瑕疵,应从质量上对物业服务瑕疵进行衡量,在认定物业服务企业存在较大服务瑕疵的情况下,才可以减免物业服务费;业主并不负有全部举证义务,法院应以安全保障义务、维修管理义务和清洁养护义务的履行情况为标准,分别明确业主与物业服务企业各自应承担的举证责任;再根据物业服务企业履行上述三项义务的瑕疵情况,依照一定比例原则作出减免物业服务费的判决。同时指出应根据业主参与诉讼的具体情况分别作出减免物业服务费的判决。假如物业服务企业批量起诉多位未缴纳物业服务费的同一小区业主,法院应根据抗辩理由和证据材料区别认定各业主减免物业服务费的幅度,对未参与诉讼提出抗辩的业主作出不予减免物业服务费的判决。第三部分对书面催收义务问题进行分析,为防止物业服务企业滥用诉讼权利,应将物业服务企业完全履行该项义务作为诉讼前置程序,当穷尽其他送达方式仍无法送达的情况下才可以采用书面公告的方式进行催收,书面公告的履行形式应当予以限制,而不应当允许物业服务企业直接使用。