本研究总结分析了我国工业用地出让政策的发展变化,我国工业用地政策经历了行政划拨阶段、划拨转向协议出让阶段、招拍挂出让阶段、弹性出让试点阶段。同时随着经济的发展,目前工业用地出让存在着地价出让相对偏低、土地出让金一次性收取问题凸显、出让年限过长、工业用地出让监管不够等问题。对山东省寿光市、江西省赣州市、浙江省余兆市等地区开展的工业用地弹性出让模式分析,各地采取的弹性出让模式均有不同,主要体现在对各出让模式年限的设定。通过实地研究,结合河南省实际,以濮阳市为例,对用地企业以及政府国土管理部门开展实际调研,发现目前工业用地50年出让明显高于企业实际生命周期,不利于工业土地的高效利用。依据企业生命周期,调研结果和国内目前各地区开展的工业用地弹性出让模式,并通过专家咨询,最终制定适应河南省实际的各弹性出让模式下的年期,河南省工业用地弹性出让模式主要采取弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁四种方式供应工业土地。工业用地采取弹性年期出让,出让年限不超过20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,可合理提高弹性出让年期,但不得超过工业用地出让的法定最高年限50年。其中采取先租后让方式供应的,租赁年限不超过5年,出让年限与租赁年限之和不超过20年。采取租让结合方式供应的,出租部分的租赁年限应当和出让部分的出让年限一致,不超过20年。采取长期租赁方式供应的,租赁年限不超过20年。工业用地弹性出让,重要的一点是出让年限的缩短。因此,测算弹性出让的价格重要的是确定年期修正系数。对于工业用地弹性出让的价格评估,主要有收益还原法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等。以濮阳市一宗工业用地为例,分别采用市场比较法和基准地价系数修正法进行价格评估,测算采取弹性出让模式下的土地价格。30年出让的土地总价345.58万元,20年出让土地总价为273.65万元。经年期系数修正后,出让年限缩短到30年为50年价格的81.39%,出让年限缩短到20年为50年价格的64.45%。以弹性出让供应工业用地,工业用地年限缩短,推行弹性出让将降低企业用地成本,使真正的好项目不因用地资金的紧缺发展下去,同时也提高了土地的循环使用率,促进工业土地的高效利用。