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【摘要】随着我国经济的迅速发展，城市化进程加快。旧城区的使用和早期规划已经不能满足人们日益增长的物质文化需要，因此，必须对旧城区进行改造和重新规划建设，使其跟上社会发展的步伐，适应城市化的发展要求。随着旧城改造的开展，城市安置房的建设成为国家财政的一项重要的支出，保证城市安置房的项目管理与成本控制，贯穿于城市旧城建造的整个过程，是确保工程建设质量的重要前提。
【关键词】城市、拆迁房、项目管理、造价控制
中图分类号： U415.7 文献标识码： A 文章编号：
一、前言
随着城市的不断发展，人口的增多，城市的用地规模逐渐扩大。对城市安置房的建设要求也对峙提高。城市安置房建设前期，要加强对建设用地的调整，同时，对其建筑的设计和建筑的质量都要有明确的规定。随着住房改革制度的深入发展，人们生活水平不断提高，原来的回迁安置已经不能够满足当前的社会发展需要。本文主要阐述城市安置房的项目管理与成本控制，并提出几点建议。
二、项目管理和成本控制概述
项目管理主要是指运用合理、科学方法和技术原理，统一建设目标，保证建设工程项目的经济效益，而对建设工程成本以及工程质量进行的全过程、全方位的符合国家相关政策和客观规律的全部组织活动和业务行为。
工程成本控制主要是指在国家批准的项目工程成本规定以内，在项目工程建设的前期，实施项目投资决策、工程可行性研究、从设计到施工最后工程竣工建筑使用前，所需的全部工程项目建设费用的控制、确定、管理和监督，及时发现项目工程建设中存在的问题，并采取相关的措施，使工程建设的人力、物力、财力能够有效的结合，并得到最大限度的发挥，最终实现项目投资的目标，保证企业的投资效益，做好工程的项目管理，把工程的成本保证在规定的限额之内。
三、城市安置房的项目管理与成本控制中存在的问题
1、城市用地紧缺，安置房难以安置
近年来，城市用地紧缺，安置房难以安置的问题非常普遍。第一，在城市建设中，很多大型项目工程、重点建设园区和城市的基础设施都有较大的居民安置需求，土地置換和产权置换涉及较多。第二，涉及拆迁补偿的住户一般都要求以产权置换的形式作为实际的经济补偿，或者提出住宅地就近安置，在一定程度上影响工程建设的安置房选址，还会增加项目工程的预算成本。
2.忽视成本控制
城市安置房的的项目管理和成本控制中，由于工程建设的前期未能对工程提供有效的造价预算依据，导致工程出现投资严重膨胀的现象，大大增加工程工期，最终使安置房建设的工程成本增加。工程的设计阶段，由于业主方主要为政府部门，往往为追求工程进度而盲目压缩地质勘查、设计、图审阶段时间，造成设计质量的低下，致使开工后的设计变更的增多，增加成本控制的难度；另一方面设计师只重视设计的质量问题，而对于成本控制问题则不闻不问。因此在设计项目时，不能很好地起到控制工程总造价的作用。除此之外，在城市安置房的施工阶段和工程竣工阶段对工程成本控制力度不够，存在拖欠工程款的现象，对工程建设项目的使用以及工程造价的确认造成一定的影响。再加上政府对于安置房建设项目政策的不确定，也在一定程度上增加安置房建设成本的风险。
四、城市安置房项目管理与成本控制的措施
1.保证前期勘查、设计质量，提高人员素质
（一）要充分考虑到工程的勘查、设计在整个工程成本控制中的作用。在设计安置房前期勘查、设计阶段，特别是基础选型，要求相关勘查、设计人员详尽地勘查地质各持力层的情况，并出具合理的基础选型方案，尽可能保证经济合理。在工程细化设计阶段，要求工程设计人员选择合适的工程设计方案，在满足工程规范要求的同时，充分考虑安置房是被拆迁老百姓使用这一特性，保证建筑的实用性、经济性和效益性，特别要注重防水、裂缝等细节问题，提高政府在老百姓心中的公信力。
（二）加强工程施工人员的知识培训，确保工程施工过程中的质量。在工程施工之前，管理者要做好施工前期的组织设计，根据实际的工期安排施工进度。在施工现场，要严格按照施工计划进度进行施工，杜绝施工人员为了赶工期而忽略项目工程的质量问题，造成不必要的损失和工程质量隐患。同时，还要加强施工人员的勤俭节约意识，确保建筑材料的充分利用，也要避免偷工减料的现象出现。
2.做好施工现场监控
在城市安置房的建设中，要充分发挥业主的作用。在工程施工时，业主可以自行组织每周现场碰头会，实时实地的对工程的建设进行监督。及时发现不利于工程建设的问题，与工程开发商进行协商，及时解决工程中的问题。与此同时，施工人员要认真做好施工过程期间的记录，全面掌握收集工程有关资料，尤其要对隐蔽工程及变更情况做好工作详细记录，为工程结算和验收提供可靠的数据。对于施工现场的现场管理费用要实施严格的控制，合理使用广告策划，尽量减少绿化赔偿、占道费等其它赔偿，确保工程顺利进行。
3.引入村民质量监督员机制。由所安置地区的村委会推荐若干名较懂建筑行业的村民担任质量监督员，对工程的基础、主体、砌体、装饰工程等各道工序进行全程监督，并且对各道施工工序、工艺、质量提出切实有效的意见和建议。通过这一体制的运作，使老百姓真正参与到工程质量的监督工作中来，进一步确保各工程的质量，并且发挥老百姓安置房建设的主人翁精神，也给其他的老百姓吃了一颗定心丸，起到正视听的作用。
4.加大城市安置房的规划控制力度
在城市安置房的项目管理和成本控制中，要提前做好城市用地的整理工作，加大拆迁安置用地的规划控制。在安置房项目规划管理之前，要充分的考虑安置房用地面积大小，考虑对拆迁居民进行就近安置。一般来说，以街道为单位，对街道内需要拆迁安置的总人数以及类型进行估算和统计，首先考虑“就近安置”的原则。在拆迁地附近的区域选择一块能够进行城市安置房建设的区域建设。同时，还要按照城乡规划的法律法规要求，组织人员进行安置区域的法规图则编制，并按照市政配套和土地开发的要求，积极督促相关部门做好工程动工前的准备部署工作，为城市安置房的建设打好基础。
（一）首先要扩大城市建设项目用地的预申报范围，对城市范围内的下一年度的拆迁安置进行统计，经过政府的统筹规划，纳入城市建设用地的年度规划，保证安置房的供应管理，维护居民的实际利益，确保城市化的道路畅通无阻。
（二）规范城市安置房项目工程的审批。在工程项目管理中，对安置房工程的用地实际规划管理进行规范，保证工程审批的合理性和规范性。在工程审批之前，对城市安置房的建设用地和建设规模进行审查，保证其符合城市发展的要求和政策。同时，按照政府城市规划进行拆迁安置区域的选址工作，避免与政府的政策冲突。一般来说，城市安置房的用地主要通过政府审批之后才开展工程建设，由国土房产部门进行全局筹划，对安置房的建设和分配实施监督。同时，还要对安置房的分配工作做好记录，每一季度都要向社会公开安置房的用地管理和资金情况，从根本上确保居民的实际利益。
五、结束语
安置房的建设是城市化进程必须面临的工作，同时做好城市安置房的项目管理和成本控制在安置房建设工程中起着至关重要的作用。在工程建设过程中，进行合理、有计划的组织安排，对工程的项目管理和成本控制有重要意义。除此之外，对项目工程的用地进行合理安排，充分利用工程资源，从根本上保证项目的有效管理，同时，还要控制项目的投资不能超过国家规定的造价限额。在城市安置房建设中，加强对施工过程工程质量的管理，保证施工人员严格按照相关规定进行施工，实现公平、节约、高效、合理的安置房建设。规范安置房的用地，从根本上保证安置房项目工程的顺利实施，加强项目的工程造价控制与管理，进一步推动城市化进程，促进城市又好又快的发展。
参考文献：
[1] 吴贵亮;刘新平;邢萍;陶崇鑫;理性经济人视角下农户房屋拆迁意愿分析—基于新疆实证调查及回归分析[J];新疆农业科学;2012年07期
[2] 平刚;崔哲;揭涌;拆迁安置房规划中的人文关怀：为农民设计[J];建筑与文化;2008年05期
[3] 朱晨光;政府投资工程项目管理的分析和探讨[J];重庆建筑;2008年04期
[4] 洪运;陈岚君;征地拆迁中的农村住房安置补偿制度研究[J];经济体制改革;2012年03期
【关键词】城市、拆迁房、项目管理、造价控制
中图分类号： U415.7 文献标识码： A 文章编号：
一、前言
随着城市的不断发展，人口的增多，城市的用地规模逐渐扩大。对城市安置房的建设要求也对峙提高。城市安置房建设前期，要加强对建设用地的调整，同时，对其建筑的设计和建筑的质量都要有明确的规定。随着住房改革制度的深入发展，人们生活水平不断提高，原来的回迁安置已经不能够满足当前的社会发展需要。本文主要阐述城市安置房的项目管理与成本控制，并提出几点建议。
二、项目管理和成本控制概述
项目管理主要是指运用合理、科学方法和技术原理，统一建设目标，保证建设工程项目的经济效益，而对建设工程成本以及工程质量进行的全过程、全方位的符合国家相关政策和客观规律的全部组织活动和业务行为。
工程成本控制主要是指在国家批准的项目工程成本规定以内，在项目工程建设的前期，实施项目投资决策、工程可行性研究、从设计到施工最后工程竣工建筑使用前，所需的全部工程项目建设费用的控制、确定、管理和监督，及时发现项目工程建设中存在的问题，并采取相关的措施，使工程建设的人力、物力、财力能够有效的结合，并得到最大限度的发挥，最终实现项目投资的目标，保证企业的投资效益，做好工程的项目管理，把工程的成本保证在规定的限额之内。
三、城市安置房的项目管理与成本控制中存在的问题
1、城市用地紧缺，安置房难以安置
近年来，城市用地紧缺，安置房难以安置的问题非常普遍。第一，在城市建设中，很多大型项目工程、重点建设园区和城市的基础设施都有较大的居民安置需求，土地置換和产权置换涉及较多。第二，涉及拆迁补偿的住户一般都要求以产权置换的形式作为实际的经济补偿，或者提出住宅地就近安置，在一定程度上影响工程建设的安置房选址，还会增加项目工程的预算成本。
2.忽视成本控制
城市安置房的的项目管理和成本控制中，由于工程建设的前期未能对工程提供有效的造价预算依据，导致工程出现投资严重膨胀的现象，大大增加工程工期，最终使安置房建设的工程成本增加。工程的设计阶段，由于业主方主要为政府部门，往往为追求工程进度而盲目压缩地质勘查、设计、图审阶段时间，造成设计质量的低下，致使开工后的设计变更的增多，增加成本控制的难度；另一方面设计师只重视设计的质量问题，而对于成本控制问题则不闻不问。因此在设计项目时，不能很好地起到控制工程总造价的作用。除此之外，在城市安置房的施工阶段和工程竣工阶段对工程成本控制力度不够，存在拖欠工程款的现象，对工程建设项目的使用以及工程造价的确认造成一定的影响。再加上政府对于安置房建设项目政策的不确定，也在一定程度上增加安置房建设成本的风险。
四、城市安置房项目管理与成本控制的措施
1.保证前期勘查、设计质量，提高人员素质
（一）要充分考虑到工程的勘查、设计在整个工程成本控制中的作用。在设计安置房前期勘查、设计阶段，特别是基础选型，要求相关勘查、设计人员详尽地勘查地质各持力层的情况，并出具合理的基础选型方案，尽可能保证经济合理。在工程细化设计阶段，要求工程设计人员选择合适的工程设计方案，在满足工程规范要求的同时，充分考虑安置房是被拆迁老百姓使用这一特性，保证建筑的实用性、经济性和效益性，特别要注重防水、裂缝等细节问题，提高政府在老百姓心中的公信力。
（二）加强工程施工人员的知识培训，确保工程施工过程中的质量。在工程施工之前，管理者要做好施工前期的组织设计，根据实际的工期安排施工进度。在施工现场，要严格按照施工计划进度进行施工，杜绝施工人员为了赶工期而忽略项目工程的质量问题，造成不必要的损失和工程质量隐患。同时，还要加强施工人员的勤俭节约意识，确保建筑材料的充分利用，也要避免偷工减料的现象出现。
2.做好施工现场监控
在城市安置房的建设中，要充分发挥业主的作用。在工程施工时，业主可以自行组织每周现场碰头会，实时实地的对工程的建设进行监督。及时发现不利于工程建设的问题，与工程开发商进行协商，及时解决工程中的问题。与此同时，施工人员要认真做好施工过程期间的记录，全面掌握收集工程有关资料，尤其要对隐蔽工程及变更情况做好工作详细记录，为工程结算和验收提供可靠的数据。对于施工现场的现场管理费用要实施严格的控制，合理使用广告策划，尽量减少绿化赔偿、占道费等其它赔偿，确保工程顺利进行。
3.引入村民质量监督员机制。由所安置地区的村委会推荐若干名较懂建筑行业的村民担任质量监督员，对工程的基础、主体、砌体、装饰工程等各道工序进行全程监督，并且对各道施工工序、工艺、质量提出切实有效的意见和建议。通过这一体制的运作，使老百姓真正参与到工程质量的监督工作中来，进一步确保各工程的质量，并且发挥老百姓安置房建设的主人翁精神，也给其他的老百姓吃了一颗定心丸，起到正视听的作用。
4.加大城市安置房的规划控制力度
在城市安置房的项目管理和成本控制中，要提前做好城市用地的整理工作，加大拆迁安置用地的规划控制。在安置房项目规划管理之前，要充分的考虑安置房用地面积大小，考虑对拆迁居民进行就近安置。一般来说，以街道为单位，对街道内需要拆迁安置的总人数以及类型进行估算和统计，首先考虑“就近安置”的原则。在拆迁地附近的区域选择一块能够进行城市安置房建设的区域建设。同时，还要按照城乡规划的法律法规要求，组织人员进行安置区域的法规图则编制，并按照市政配套和土地开发的要求，积极督促相关部门做好工程动工前的准备部署工作，为城市安置房的建设打好基础。
（一）首先要扩大城市建设项目用地的预申报范围，对城市范围内的下一年度的拆迁安置进行统计，经过政府的统筹规划，纳入城市建设用地的年度规划，保证安置房的供应管理，维护居民的实际利益，确保城市化的道路畅通无阻。
（二）规范城市安置房项目工程的审批。在工程项目管理中，对安置房工程的用地实际规划管理进行规范，保证工程审批的合理性和规范性。在工程审批之前，对城市安置房的建设用地和建设规模进行审查，保证其符合城市发展的要求和政策。同时，按照政府城市规划进行拆迁安置区域的选址工作，避免与政府的政策冲突。一般来说，城市安置房的用地主要通过政府审批之后才开展工程建设，由国土房产部门进行全局筹划，对安置房的建设和分配实施监督。同时，还要对安置房的分配工作做好记录，每一季度都要向社会公开安置房的用地管理和资金情况，从根本上确保居民的实际利益。
五、结束语
安置房的建设是城市化进程必须面临的工作，同时做好城市安置房的项目管理和成本控制在安置房建设工程中起着至关重要的作用。在工程建设过程中，进行合理、有计划的组织安排，对工程的项目管理和成本控制有重要意义。除此之外，对项目工程的用地进行合理安排，充分利用工程资源，从根本上保证项目的有效管理，同时，还要控制项目的投资不能超过国家规定的造价限额。在城市安置房建设中，加强对施工过程工程质量的管理，保证施工人员严格按照相关规定进行施工，实现公平、节约、高效、合理的安置房建设。规范安置房的用地，从根本上保证安置房项目工程的顺利实施，加强项目的工程造价控制与管理，进一步推动城市化进程，促进城市又好又快的发展。
参考文献：
[1] 吴贵亮;刘新平;邢萍;陶崇鑫;理性经济人视角下农户房屋拆迁意愿分析—基于新疆实证调查及回归分析[J];新疆农业科学;2012年07期
[2] 平刚;崔哲;揭涌;拆迁安置房规划中的人文关怀：为农民设计[J];建筑与文化;2008年05期
[3] 朱晨光;政府投资工程项目管理的分析和探讨[J];重庆建筑;2008年04期
[4] 洪运;陈岚君;征地拆迁中的农村住房安置补偿制度研究[J];经济体制改革;2012年03期